房地产开发全过程成本管理培训讲义.ppt
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1、房地产开发全过程成本管理,内容大纲,树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点,房地产成本管理理念,房地产成本管理行业特征 房地产成本管理理念5W1H分析 房地产成本管理的发展过程,房地产成本管理行业特征,成本管理的基本内容-合理确定成本与有效控制成本房地产行业中不同角色的成本管理特征:施工企业的确定与控制现场与花费,管理上的问题设计单位的确定与控制设计周期与深度,技术上的问题造价咨询公司的确定与控制图纸与定额,技术上的问题房地产开发企业的确定与控制产品与市场,经营上的问题;就是要知道哪些该花哪些不该花(有效),每部分花多少合适
2、(匹配),合理配置成本(均衡)。强调成本的产品导向,成本管理是为了配合产品开发,做出更好的产品。不同利益原则下导致目的不同,导致关注对象、工作内容及方法等方面的差异,房地产成本管理理念5W1H分析,1,成本管理的目的(WHY)提升价值2,房地产项目的成本构成(WHAT)全成本3,房地产项目成本管理的出发点(WHERE)确 定与控制4,成本管理的阶段(WHEN)全过程5,成本管理的责任人(WHO)全员6,成本管理的方法(HOW)目标管理,成本管理的目的(WHY),房地产公司是企业,利润是企业用永恒目标成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益消除无效成本,提升投资价值 成本控制不等于省钱,花
3、得多会浪费,花得少也会有浪费,花多花少不是重点,花的有效才是关键;避免价值不平衡造成的浪费(怎么花钱)成本管理的目的与企业的目标是一致的机构/团队的目标,房地产项目成本的构成(WHAT)全成本的概念,1,成本的概念:一些基本概念的区别与联系:成本、造价、投资、费用2,成本构成建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费全成本=开发成本+期间费(营销和管理等)3,时间与空间上的分布时间:建设全过程都在发生空间:公司+现场;实体+费用,工程成本与完全成本,经济评价,工程成本与完全成本,例1,工程成本与完全成本,例2,1,合理确定确定是控制的前提和基础,根据市
4、场定价原则,没有准确只有合理(计算准确,有条件的,施工单位算的与甲方不同)。成本的决定因素:外部-市场;内部-产品定位。成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;(如,资金、进度、协调)(例定位桩基,泳池,付款,装修赶工返工,中海的人才,客户质量要求,经营门锁)成本确定的方法:决不是靠定额算出来的;靠对市场和产品的把握,市场包括销售市场和原材料市场;,成本管理的立足点(WHERE)两大基本内容-确定与控制,2,有效控制动态监控,做到随时心中有数控制的概念:控制是解决问题的手段之一,目的为达到某些既定目标;控制可理解为一系统对外界影响的调节功能,此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。控制的要
5、素:制定目标、偏差测定、修正。有效控制的前提:目标要合理实在,实际结果要及时反馈。能动的控制:不等同于限制,时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果,进而做出相应的调整方案;保持心中有数就可以说在控制之中,成本管理的立足点(WHERE)两大基本内容-确定与控制,成本管理的阶段(WHEN)全过程,1,阶段立项策划设计发包施工竣工维护2,对应成本实现过程-由虚到实虚拟:估、概、预算现实:合同价、付款、结算价-从虚到实的转折点就是发包,成本管理的阶段(WHEN)全过程,各阶段成本管理重点内容立项阶段成本测算,项目经济性评价,盈利目标策划阶段选择性价比最好的产品,制定产品目标与发展计划设计阶段产品
6、目标与成本目标的制定-方案:最经济合理方案,符合项目定位,体现产品特征-初步:材料设备的合理选型-施工图:限额设计,图纸的质量和时间保证发包阶段通过市场竞争找到合适的价格和单位,完备的合同(与合作伙伴双赢的关系,资源与技术的把握)施工阶段变更和签证的管理,付款审核,动态监控销售阶段营销费用预算管理,售楼工程成本控制,销售承诺与资料的把关竣工阶段结算、索赔办理,项目后评估维护运营阶段保修金、维护费用的管理,成本管理的责任主体(WHO)全员,要点:所有与产品制造相关的部门,都有成本管理的责任,都要具有成本意识。成本意识:只要考虑了性价比问题,就是有成本意识控制主体:从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控
7、制”,成本管理的基本方法(HOW)目标管理,目标确定的依据经验数据库、市场调研、产品把握。目标管理的过程PDCA 循环实现目标动态监控的手段信息化,成本管理的基本方法(HOW)目标管理,房地产成本管理的发展过程,房地产成本管理的三个阶段造价计算(概、预、结)-定额模式下,强调个人经验,追求算得快、算量准,定额熟、套价正确;【审算型】成本控制强调不能突破目标值【控制型】提升价值强调企业/团队的共同目标:面向公司利益,讲求性价比,发掘价值,创造价值【能动型】,房地产成本管理的发展过程,管理难度加大,统筹协调要求高,当前指导思想结合产品和市场,以造价计算和成本分析为基础,以目标管理为方法,以技术管理
8、为保障,以产品价值的实现为目标开展成本管理工作。,房地产成本管理的发展过程,内容大纲,树立统一的成本管理理念 成本控制基本方法目标管理详解建立多层次的成本管理体系房地产项目开发全过程成本控制要点,房地产成本目标管理,房地产成本目标管理原则房地产成本目标制定的过程房地产成本目标分解的方法房地产成本目标实现的方式,成本目标管理原则,1,目标的内涵:不仅限于成本目标值本身、更要关注成本背后的产品目标。2,目标的作用:目标不是上限而是基准,目标的作用在于心中有数。3,目标的范围:成本目标是整个项目团队的目标,目标范围覆盖全成本。,成本目标的制定过程,目标制定的时间:几个阶段目标制定的方法:正向与反向目
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