09年度汇缴培训资料之三房地产企业所得税处理PPT163页.ppt
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1、2022/7/17,1,房地产企业所得税处理,主讲人:潘 斌 单 位:江苏省高邮市地税局,2009年度企业所得税汇算清缴培训材料之三,2022/7/17,2,前言,1.课件以企业所得税为主线,对房地产开发企业所涉及的土地增值税、营业税、城镇土地使用税、房产税等相关税收规定,进行了归纳与对比分析。2.企业所得税规定以国税发【2009】31号为主,对于房地产开发企业所涉及的其他所得税规定,请见09年度企业所得税汇缴培训资料之一企业所得税应纳税所得额解析。3.对于国税发【2009】31号的解读,汲取了张伟老师的诸多观点;课件还取材于在视野论坛下载的诸多老师的资料,房地产业务探讨版张春版主对课件的修改
2、,提出了许多宝贵的意见,在此一并表示深深感谢!4.由于本人水平有限,对于课件中存在不足和错误之处,请多加批评指正!并请与本人及时联系,以便自己能及时纠正错误和对课件进行进一步完善。,2022/7/17,3,讲解提纲,一、出台背景及相关文件二、概述三、计算公式四、收入的税务处理五、成本、费用扣除的 税务处理六、特定事项的税务处理,2022/7/17,4,出台背景及相关文件,一、出台背景由于房地产开发企业的经营特点具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此,其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业,也不同于一般的工商企业。而我国先后出台的企
3、业所得税管理办法,都是依据工商企业的特点和实际情况制定的,未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点,因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题,难以保证税基的完整。加上企业所得税法的出台,因此,有必要出台和修订专门的房地产企业所得税管理办法。,2022/7/17,5,出台背景及相关文件,二、相关文件1.关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知(国税发【2001】142号)2.关于房地产开发有关企业所得税问题的通知(国税发【2003】83号)3.关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知(国税发【2006】31号)4.关于印发的通知(国税发【2009】31号、苏地税发【2009】53号),
4、2022/7/17,6,概述,一、适用企业:中国境内从事房地产开发经营业务的企业。二、适用范围:企业房地产开发经营业务包括土地的开发,建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。(办法第3条)三、适用时间:自2008年1月1日起执行。四、关于核定征收企业出现税收征管法第35条规定的情形,税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,2022/7/17,7,概述,并逐步规范,同时按税收征管法等税收法律、行政法规的规定进行处理,但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。(办法第4条)国税发【2008】30号文件规定:严禁按照行业或者企业规模大小
5、,“一刀切”地搞企业所得税核定征收。,2022/7/17,8,计算公式,企业所得税:应纳税额应纳税所得额适用税率减免税额抵免税额(条例第76条)应纳税所得额收入总额不征税收入免税收入各项扣除弥补以前年度亏损(税法第5条)应纳税所得额利润总额纳税调整增加额纳税调整减少额境外应税所得弥补境内亏损弥补以前年度亏损(国税发【2008】101号、国税函【2008】1081号)应纳税所得额=利润总额+(期末预收账款-期初预收账款)计税毛利率+其他纳税调整境外应税所得弥补境内亏损弥补以前年度亏损土地增值税:,2022/7/17,9,计算公式,应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数增值额转让房地产收入
6、扣除项目金额关于土地增值税税率和速算扣除系数,2022/7/17,10,收入的税务处理,一、收入的范围二、收入条件的确认三、关于销售未完工产品应纳税所得额的计算方法1.关于完工产品的确认2.关于完工产品和未完工产品应纳税所得额的计算3.关于预缴申报表和年度纳税申报表的填报4.关于定金和订金的税收处理5.土地增值税相关规定四、不同销售方式销售额及销售时间的确认五、特殊销售方式收入的确认六、其他收入,2022/7/17,11,收入的税务处理,一、收入的范围:开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益。(办法第5条)主要包括普通标准住宅、普通住宅、别
7、墅、高档公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、固定资产出售、价外收入等。关于代收费:企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等:凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入;,2022/7/17,12,收入的税务处理,未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理。(办法第5条)所得税基本规定:企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入,为收入总额。包括:销售货物收入;提供劳务收入;转让财产收入;股息、红利等权益性投资收益;利息收入;租金收入;特许权使用费收入;接受捐赠收入和其他收入。(税法第6条)税法
8、的收入总额是基于资产负债观的收入总额。收入或所得是一定纳税期间经济利益的流入,即净资产的增加。因此,无论是将代收款项纳入价内,还是不纳入价内,其实,2022/7/17,13,收入的税务处理,都不影响企业所得税,影响的是所得税款的利息。营业税相关规定:纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。(营业税条例第5条)价外费用:包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费:1.由国务院或者财政部批
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