六章节房地产开发投资基础数据估算.ppt
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1、第六章第六章房地产开发投资基础数据估算房地产开发投资基础数据估算 学习目标:学习目标: 掌握房地产开发掌握房地产开发投资与成本费用构成投资与成本费用构成投资与成本费用构成投资与成本费用构成、土地出让地价款土地出让地价款土地出让地价款土地出让地价款的含义、的含义、资金筹措资金筹措资金筹措资金筹措的主要来源;的主要来源; 熟悉房地产开发投资与成本费用、熟悉房地产开发投资与成本费用、房地产收入房地产收入房地产收入房地产收入的估算过的估算过程、土程、土地增值税地增值税地增值税地增值税的计算、的计算、资金筹措计划资金筹措计划资金筹措计划资金筹措计划的编制;的编制; 了解房地产开发投资与成本费用估算的依据
2、、了解房地了解房地产开发投资与成本费用估算的依据、了解房地产开发项目产开发项目租售计划租售计划租售计划租售计划的编制。的编制。 在进行房地产投资分析过程中,通过在进行房地产投资分析过程中,通过房地产市场调研与房地产市场调研与房地产市场调研与房地产市场调研与预测预测预测预测和和房地产开发建设方案房地产开发建设方案房地产开发建设方案房地产开发建设方案的选择两个阶段后,接下来就要的选择两个阶段后,接下来就要对房地产项目的各类对房地产项目的各类基础数据基础数据基础数据基础数据进行估算。可以说没有准确的进行估算。可以说没有准确的数据,就不可能进行有效的投资分析。数据,就不可能进行有效的投资分析。 房地产
3、开发投资基础数据可分为两大类:一类是房地产开发投资基础数据可分为两大类:一类是投资成投资成投资成投资成本类数据本类数据本类数据本类数据,这类数据与房地产的投资和生产过程有关,包括,这类数据与房地产的投资和生产过程有关,包括土地取得费用土地取得费用土地取得费用土地取得费用、前期工程费前期工程费前期工程费前期工程费、建设工程造价建设工程造价建设工程造价建设工程造价等。另一类是等。另一类是收收收收入类数据入类数据入类数据入类数据, , 这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益,这类数据是房地产项目建设过程中取得的收益,包括包括租售收入租售收入租售收入租售收入、应扣减的、应扣减的营业税金营业税金营业税
4、金营业税金等。等。第一节第一节第一节第一节 房地产开发投资与成本费用估算房地产开发投资与成本费用估算房地产开发投资与成本费用估算房地产开发投资与成本费用估算 第二节第二节第二节第二节 房地产开发收入估算房地产开发收入估算房地产开发收入估算房地产开发收入估算 第三节第三节第三节第三节 房地产开发投资资金筹措房地产开发投资资金筹措房地产开发投资资金筹措房地产开发投资资金筹措 第一节第一节房地产开发投资与成本费用估算房地产开发投资与成本费用估算 一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成二、房地产开发投资与成本费用
5、估算依据二、房地产开发投资与成本费用估算依据二、房地产开发投资与成本费用估算依据二、房地产开发投资与成本费用估算依据三、房地产开发投资与成本费用估算、三、房地产开发投资与成本费用估算、三、房地产开发投资与成本费用估算、三、房地产开发投资与成本费用估算、四、投资与成本费用估算结果汇总四、投资与成本费用估算结果汇总四、投资与成本费用估算结果汇总四、投资与成本费用估算结果汇总 五、房地产开发投资与成本费用案例五、房地产开发投资与成本费用案例五、房地产开发投资与成本费用案例五、房地产开发投资与成本费用案例 一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成一、房地产开发投资与成本费用构成
6、一、房地产开发投资与成本费用构成 房地产房地产房地产房地产开发开发开发开发项目总投资项目总投资项目总投资项目总投资包括包括开发建设投资开发建设投资开发建设投资开发建设投资和和经营资金经营资金经营资金经营资金。 开发建设投资开发建设投资开发建设投资开发建设投资,是指在开发期内完成房地产产品开发建是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用设所需投入的各项费用。 经营资金经营资金经营资金经营资金,是指开发企业用于日常经营的周转资金。是指开发企业用于日常经营的周转资金。 与其他建设项目投资的一个与其他建设项目投资的一个显著区别显著区别显著区别显著区别 :投入的建设资:投入的建设资金,基本都
7、形成了房地产商品的成本费用,以出售方式收金,基本都形成了房地产商品的成本费用,以出售方式收回投资,没有形成企业固定资产。回投资,没有形成企业固定资产。 所以,对房地产开发建设投资的所以,对房地产开发建设投资的估算估算估算估算即是对房地产总即是对房地产总成本费用的估算。成本费用的估算。 对于一般的房地产开发项目,其对于一般的房地产开发项目,其投资与成本费用构成投资与成本费用构成投资与成本费用构成投资与成本费用构成主主要包括要包括以下几个部分以下几个部分: : 1 1、土地费用土地费用土地费用土地费用; 2 2、前期工程费用前期工程费用前期工程费用前期工程费用; 3 3、基础设施建设费用基础设施建
8、设费用基础设施建设费用基础设施建设费用; 4 4、建筑安装工程费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用建筑安装工程费用; 5 5、公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用公共配套设施建设费用; 6 6、开发间接费用开发间接费用开发间接费用开发间接费用; 7 7、财务费用财务费用财务费用财务费用; 8 8、管理费用管理费用管理费用管理费用; 9 9、销售费用销售费用销售费用销售费用; 10 10、开发期税费开发期税费开发期税费开发期税费; 11 11、其他费用其他费用其他费用其他费用; 12. 12.不可预见费用。不可预见费用。不可预见费用。不可预见费用。 二、房地产开发投资与成
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