优质实用文档推选房地产行业和经济发展.ppt
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1、房地产行业的行业特征:周期性、关联性、地域性、政策性周期性周期性关联性关联性地域性地域性政策敏感性政策敏感性房地产业属于固定资产投资的范畴,与宏观经济一样具有明显的周期性作为基础性产业,具有高度的综合性和关联度,住宅产业带动系数为2.3房地产市场的供求状况主要受当地经济发展水平的影响,区域发展不平衡,级差收益明显政策对房地产业的影响主要体现在土地资源供应、各项税费、房地产流通政策和货币政策。房地产行业2000-2010年间的发展目标和前景以每年12%的速度增长商品房住宅竣工面积占城镇住宅竣工面积的比例达80%,商品房占城镇竣工房屋总面积的50%实行社会、专业化物业管理和修缮的房屋占社会房屋总量
2、的50%城镇(非农业人口)人均住房使用面积2010年达到18平方米,建设住宅33.5亿平方米,平均每年新建3.35亿平方米宏观经济对房地产企业的影响全面推行住房公积金制度,福利分房变为货币化分房,放款住房贷款条件,降低住房贷款利率,拉动了住宅业发展,有利于以住宅为主业的公司发展,如深万科(0002)西部大开发-中央财政加大对西部地区的转移支付,涉足基础设施的房地产企业收益,如渝开发A(0514)中国政府“小城镇大战略”的发展思路,加快小城镇的发展和城市化进程,有利于中小城市房地产公司的发展。如三木集团(0632)目前房地产投入资金来源构成定金及预付款其他资金自筹资金国内贷款利用外资外商直接投资
3、债券企事业单位自有资金国家预算内资金北京2000年房地产开发不管从哪个指标分析,都反映了市场的快速增长,随着经济形势的强劲估计将继续增长房地产投资总额+23.9%住宅+21.9%商品房屋开复工总面积住宅开复工面积当年新开商品房屋总面积当面住宅新开面积销售总面积+75.8%住宅销售+85.3%销售给个人+160.4%商品房屋销售总额+53.1%住宅销售额+76.4%房地产行业研究纲要宏观经济分析地区经济分析全国房地产市场分析地区房地产市场分析人口城镇人口流动人口居住面积经济发展趋势GNP产业结构增长率、通货膨胀率物价指数、零售价格指数工资水平储蓄水平、可支配收入利率失业行业政策和法规WTO的影响
4、世界经济趋势人口常住人口流动人口人口结构或特居住面积消费结构经济发展趋势GNP产业结构物价指数工资水平储蓄、可支配收入就业率当地产业政策工业和商业趋势工业园区、商业区行业政策和法规WTO的影响当地经济其他发展趋势物业整体规模状况全国物业细分市场结构分析住宅、厂房、商场、写字楼等竣工、销售、空置等统计数据分析正建和规划的地产统计数据供需状况整体分析房地产价格指数房地产价格走势国外地产发展历史和动态全国城市化趋势物业整体规模状况细分市场结构分析住宅、厂房、商场、写字楼等竣工、销售、空置等统计数据分析正建和规划的地产统计数据供需状况整体分析房地产价格指数房地产价格走势当地现有物业及其利用状况调查分析
5、地方城市建设规划蓝图各类地产需求整体预测房地产企业的战略研究纲要全国竞争态势地区竞争态势主要竞争对手分析借鉴核心能力识别和策略主要房地产企业识别主要企业的竞争地位分析规模区域资金实力地产性质组织结构管理水平主要地产企业的最近动态和战略主要房地产企业识别主要企业分析规模区域资金实力地产性质组织结构管理水平主要地产分析价格目标市场营销主要地产企业的最近动态和战略成功企业的关键成功要素成功经验总结与竞争对手相比,复地有何差距,应如何弥补并尽快追赶发展战略是什么?为了成功实现战略,必须拥有哪些关键的竞争力,应如何优先培育核心竞争力金融业对房地产的影响金融业对房地产的影响以以住住宅宅开开发发为为主主的的
6、房房地地产产业业是是典典型型的的资资金密集型产业,金融业的支持必不可少金密集型产业,金融业的支持必不可少房地产开发资金的四条主要来源房地产开发资金的四条主要来源:自有资金,银行贷款,自有资金,银行贷款,资本市场融资,销售回笼资金资本市场融资,销售回笼资金银行贷款一直是开发资金的主要来源。在目前国际商业银行领域有两个所谓“三七开”的说法:一是给房地产业的贷款占全部贷款余额的30,其余行业占70:二是发放给开发商的开发性贷款占给房地产业贷款总余额的30,住房抵押贷款及其他业务占70。信用关系:金融业去年对30多个行业的信用状况进行了内部排序:房地产业排名倒数第四,仅居冶金行业、外经贸行业和酒店业之
7、前。房地产业虽然在1998年之后发展很快,但信用状况与其他行业相比并不理想。相当多的开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开发。规模化,集团化,有品牌的开发商很少。我国房地产开发企业的直接融资所占比例很少商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款,所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对需要长期资本的房地产企业来说,还是不适应当前市场的需要,不能保证房地产业的持续发展,相反却成了房地产业发展的一个限制性因素。(如,办公物业的持有和管理)房地产对经济的作用房地产对经济的作用作为生产要素:为经济和生产活动提供空间反过来说,经济和生产活动的内容影响需求的内容)作为公司财产:是公司资产负债平衡表中重要的资产项目
8、,和公司负债相对应作为投资工具:是个人投资者的主要投资工具,是金融机构,基金和保险金的主要收入来源当然,每个国家/地区的情况有别。房地产作为一种特殊商品,其以下几个方面的特点对于它的市场结构性质和运行模式起着决定性的影响。1.房地产不动产性质与市场垄断由于房地产是不能移动的产品,所以它只能和相邻的产品竞争。这样开发商就只须关注与其所开发物业相邻地段物业的竞争,而无须过多地关心与其他不相邻地段的物业的竞争,各个相邻地段之间的竞争最终形成环形竞争。虽然环形竞争最终也会因相邻地段竞争的传递作用而形成某种形式的竞争均衡,但这种均衡可能需要较长时间传递才能实现,并且即使竞争均衡格局可以实现,所反映的主要
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