完整版6月新联康青岛房地产市场研究月报97页.ppt
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1、2012年6月,政经要闻,商品住宅市场,目录,土地信息,贰,叁,商业市场,政策房市场,办公市场,肆,伍,陆,市场整体监测,壹,柒,市场整体监测,壹,市场监测模型,新盘本月认购率,月度成交面积,月度成交均价,本月供销比,红色警报,橙色警报,黄色警报,绿色通道,认购率低于20%,0.8,认购率低于30%,0.65,0.8,认购率低于40%,0.5,0.65,认购率高于40%,0.5,同比-50%或环比-30%,同比-30%或环比-20%,同比-10%或环比-10%,同比或环比不低于-10%,同比-30%或环比-15%,同比-20%或环比-10%,同比-10%或环比-5%,同比-10%以内或环比-5
2、%以内,注:为便于计算和归类,两个橙色警报可合并为1个红色警报,2个黄色警报可合并为1个橙色警报,整体形势判断,政经要闻,贰,信贷,山东省新规:2013年起建商品房必须配建保障房,新联康观点:政府此举意在通过保障性住房的建设,缓解当前中低收入阶层紧张的住房压力,山东省日前出台的进一步加强保障性安居工程建设和管理的意见中明确,自2013年起,新建普通商品住房项目,应当规划配建一定比例的保障性住房,并在规划和出让条件中予以明确。此前,新建商品房项目中配建保障住房曾在我省部分城市试点进行,省住房城乡建设部门也多次在全省积极推广。意见中明确,自2013年起,新建普通商品住房项目,应当规划配建一定比例的
3、保障性住房,并在规划和出让条件中予以明确,具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。确实无法配建的特殊开发项目,要经当地政府审批,并报上一级政府住房保障部门备案。据悉,我省对住房保障工作实行目标责任制管理,对项目资金不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢地区的政府负责人进行约谈;对没有完成年度目标任务的地区,问责政府负责人。,信贷,40城市住房信息系统联网大限将至 或再推迟至年底,新联康观点:政府原计划于今年6月底实行全国40大中城市住房信息系统联网,以通过房产税等长期调控手段取代限购,但从当前工作推进情况来看,进度缓滞,或将推迟至年底。40城联网系统启动受阻,则国家以房产税取代限购的计划亦将受
4、阻。考虑到政府不会无条件停止限购(以防房价报复性反弹),限购令有可能从客观上被迫延时。,40个城市个人住房信息系统建设曾被中央决策层寄予厚望,今年3月全国两会期间,“加快建设城镇住房信息系统”首次出现在温家宝总理所做的政府工作报告中。此前,该项目被“十二五”规划立项为“国家信息化重大工程建设项目”。而住建部部长姜伟新也曾经提到,个人住房信息系统建设对于加强和改善房地产市场调控以及社会管理意义重大,并且提出一旦6月底实现40城市个人住房信息系统联网后,可考虑取消行政色彩浓郁的限购式调控。业界普遍认为,这个联网系统将会成为今后全国启动房产税征收的数据库基础。尽管住建部多次强调该项工作的重要性,动员
5、各地政府部门积极参与,推广试点城市经验,组织学习培训,甚至承诺对于“部分财政困难城市,部里将积极筹措资金,争取提供适当的资金支持”,但这项从2010年下半年开始正式启动的工作,仍然遭遇了重重阻力。浙江省丽水市房地产管理处李平提出,个人住房信息系统工作存在的困难主要有人员不足,经费匮乏,机构缺失;历史疑难案例清理难度较大;信息安全问题和信息系统规划问题。在上述几项困难中,地方政府官员公开陈述得最多的是海量信息的录入问题;但最为敏感的则是信息安全的问题已与住建部联网,或已具备条件、预计6月底前可如期实现联网的部分城市:广州、南宁、福州、厦门、杭州、宁波、温州、济南、沈阳、大连、长春、兰州;石家庄、
6、郑州、西安、青岛、武汉、合肥、南京、无锡、苏州、南昌、贵阳、太原。,6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25%,新联康观点:下调存贷款基准利率,意义在于货币政策继续放松起到稳定市场的作用。政府利用货币调控手段调节市场通货情况。,中国人民银行决定,自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点,一年期贷款基准利率下调0.25个百分点;其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起:(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍;(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。,土地市场
7、,叁,2012年6月青岛市土地供应面积162万;土地成交面积522万。,青岛市土地市场月度供求情况(万),注:仅住宅、商业用地,注:仅住宅、商业用地,注:仅住宅、商业用地,注:仅住宅、商业用地,出让土地按区域划分,出让土地按性质划分,6月份,出让土地共40幅;住宅用地22幅,商服用地18幅。按区域划分,城阳区占比35%,黄岛区占比2.5%,即墨市占比17.5%,胶南市占比10%,胶州市占比7.5%,崂山区占比2.5%,李沧区占比5%,平度市占比12.5%,市北区占比2.5%,四方区占比5%;按性质划分,住宅用地占比55%,商服用地占比45%。,注:仅住宅、商业用地,注:仅住宅、商业用地,注:仅
8、住宅、商业用地,注:仅住宅、商业用地,成交土地按区域划分,限购区域划分,6月份成交土地(仅住宅、商业用地)共41幅。成交按区域划分,胶南市占比14.6%、胶州市占比29.3%、莱西市占比34.1%、崂山区占比2.4%、平度市占比12.2%、市北区占比7.3%;共成交522万,胶南市占10.9万,占总比2%;胶州市占1.2万,占总比11.8%;莱西市占439万,占总比84%崂山区占2万,占总比0.4%;平度市占7.2万,占总比1.4%;市北区占1.4万,占总比0.3%。限购区域占总成交量2%,非限购区域占总成交量98%。,商品住宅市场,肆,一、全市宏观市场分析二、区域宏观市场分析三、个案分析,供
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