财富广场营销执行方案.doc
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1、财富广场营销执行方案本执行方案的主要目的财务目标:协助开发商尽快达到预先既定的经济收益,加快成交速度,实现与现金流相对应的销售计划; 品牌目标:通过本项目品牌的打造来迅速提升开发商企业品牌,使之保持较好的品牌延展力,为持续开发奠定基础; 客户目标:通过良好的项目品牌影响力和优质的服务,扩大客户对项目的认同程度,广蓄客源,在短线销售周期内迅速引爆客户,实现客户沸腾,完成最大程度的成交; 战略模式:创造在营销层面新模式,用一种有效的方式,促使客户建立新的价值观第一部分 近期市场情况分析一、 供应分析1、新增供应分析数据来源:东莞中原研究部从2004-2007上半年写字楼的供应分析,每年写字楼的面积
2、呈逐渐下降的走趋;2004年, 写字楼供应面积达到43.32万多,07年上半年供应的写字楼面积11.77万,写字楼集中分布在长安、南城、凤岗等,而东莞南城CBD主要是汇成大厦及中盛商务大厦。2、存量供应分析南城存量主要是2007年前入市项目,至目前剩余少量,如南城商务中心、鸿禧中心、华凯广场二层商业改写字楼、腾龙商务中心等;由于07年上半年南城写字楼市场推货量的有限,所以早期存量已基本销售完毕;3、未来供应分析近期上市的项目名称位置面积工程进度营销开盘备注第一国际第三期东莞大道与元美东路之间总建筑面积为325452.59,其中写字楼面积约3万写字楼目前已经施工至第7层网络,其二期原销售中心作为
3、临时接待中心预计07年10月入市写字楼均价7500元/,认筹在9月下旬丰硕广场东莞市南城亨美(黄金花园旁)建筑面积为56269.55,局部出地上二层,局部做地下室施工无未知项目为1栋单体,层数27层,开工时间为2006年7月1号,计划竣工时间为2008年6月1号盈锋商务中心体育路篁胜酒店对面总建筑面积2.75万,其中地下2125 ,地上2.52万已封顶,现楼无目前无动作共两栋,其中一栋为写字楼卓智大厦南城区东莞大道与怡丰路交汇处建筑面积30465目前工程已经施工到地上五层无估计10月中旬上市地下1层,地上23层,建筑高度85m,工程总造价6100万元,工期426天。2006年8月1日开工。根据
4、工程进度和项目位置,第一国际三期、丰硕广场、盈锋商务中心、卓智大厦将成为项目的直接竞争对手,是本项目下阶段关注的重点,包括本项目预计2007年年底将有18万平米的写字楼供应。2008年预计上市的项目名称位置面积工程进度营销开盘备注南峰中心南城鸿福路5.3万,其中地下1.3万 ,地上4.0万出地面二三层无未知只租不售台商会馆大厦东莞大道东侧,怡丰都市广场北侧建筑面积28万目前项目土方开挖完毕,正在进行人工挖孔桩的施工无未知大楼地下4层,地上68层,总高近300米,是东莞第一高楼卡布斯国际广场东莞大道东侧凯旋城前总建筑面积86190.1,其中写字楼面积31461.42该项目的写字楼目前未出地面,公
5、寓施工到地上6层。东莞大道建立了临时接待中心,户外广告有多处已亮相,如万江、莞深高速处等写字楼预计08年入市电话:23012666、 23013999东莞市信息大厦东莞大道,第一国际对面无处于基坑支护和基底处理阶段。无未知本项目估计为电信公司写字楼广盈大厦鸿福路与东莞大道交汇处地上建面11.5万平米,地下2.9万平米。写字楼局部出地面,局部在施工地下2层。无未知本项目为1栋42层的高级写字楼;1栋11层的酒店公寓(4层底商)田禾大厦体育路天源电脑城对面暂未知紧临体育路的围墙已拆掉,项目地块中间建立了一排组合板房,工地没有动工无未知新增供应量集中在东莞大道东面,第一国际对面; 2008年,此片区
6、将是写字楼集中区域;4、市场供应总结近几年东莞写字楼的新增供应呈现明显下降趋势,尤其是2007年上半年南城CBD新增写字楼项目明显减少,只有汇成大厦及中盛商务大厦; 2007年下半年,南城区写字楼先于本项目入市或同期入市的项目有四个,第一国际三期、盈锋商务中心、丰硕广场、卓智大厦等。2008年,写字楼市场供应将会大增,重点区域在东莞大道东面,第一国际对面;二、 需求分析1、市场需求旺盛,空置率降低;数据来源:东莞中原研究部从2004年至2007年上半年写字楼的空置面积看出,前三年是逐年递增,2006年达到最高;进入2007年,由于需求增大,写字楼空置开始减少,说明市场对写字楼还存有较大的需求。
7、2、东莞CBD写字楼需求分析2007年东莞CBD由于写字楼的供应量有限,仅有年初的汇成大厦、中盛商务大厦及周边的南城商务大厦、鸿禧中心等中心区少量存量单位供应。通过最近的市场调查,上述项目基本已售完,存量写字楼已基本消化完毕,市场对写字楼还存有较大的需求。三、 价格分析1、价格市场趋势整体上扬数据来源:东莞中原研究部04年,华凯广场4000元/ ,鸿禧中心3900元/ ,地王广场3600元/ ;05年,华凯活力中心4500 元/ ,中环财富广场 4800元/ ;07年,中盛商务大厦6500元/ ,汇成 大厦6800元/ ,后期尾货达到7000元/,部分复式单位超过了8000元/ ;综述:近年写
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