两会前瞻系列二房地产政策松动的风到底往哪边吹-20200326-国泰君安-10页.pdf
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1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2020.03.26 房地产政策房地产政策松动的松动的风到底风到底往哪边吹往哪边吹?“两会”前瞻系列(二)“两会”前瞻系列(二)本报告导读:本报告导读:疫情疫情冲击之下,单纯放松开发商融资政策已不够,冲击之下,单纯放松开发商融资政策已不够,居民需求居民需求端端在地方层在地方层面面,或或出台出台支撑改善型需求支撑改善型需求政策政策。摘要:摘要:一、一、疫情冲击下,疫情冲击下,2020 年地方政府房地产政策年地方政府房地产政策八八成以上有结构性松动空成以上有结构性松动空间间。已召开两会的 29 省(市)中,4 省(市)未提房地产,其
2、余 25 个省(市)对房地产调控政策从紧到松形成六个梯队:最严:五省(市)强调、重申“房住不炒”最严:五省(市)强调、重申“房住不炒”:北京、湖南、浙江、北京、湖南、浙江、吉林、山西吉林、山西。次之:五省(市)强调“房住不炒”,又提“三稳”(稳房价、稳次之:五省(市)强调“房住不炒”,又提“三稳”(稳房价、稳地价、稳预期)地价、稳预期):上海、宁夏、河北、海南、江苏。趋松:四省(市)只强调“三稳”趋松:四省(市)只强调“三稳”:福建、湖北、江西、重庆。松动弹性松动弹性增加增加:三省(市)强调差别化调控、因城施策:三省(市)强调差别化调控、因城施策:广东、安徽、甘肃。松动空间松动空间大:大:五五
3、省(市)省(市)只强调“平稳健康发展”:只强调“平稳健康发展”:河南、广西、内蒙古、辽宁、新疆;4 省(市)未提及房地产省(市)未提及房地产:贵州、山东、天津、西藏。二、二、疫情发生以来,中央层面对“基建”表态积极,对房地产“未松口”;疫情发生以来,中央层面对“基建”表态积极,对房地产“未松口”;伴随疫情演进,伴随疫情演进,2 月月 20 日前后出现微妙变化日前后出现微妙变化;2 月 20 号之前,财政部、央行、统计局等强调“房住不炒”和不将房地产作为短期刺激经济的手段;2 月 20 号 2020 年金融市场工作电视电话会议侧重“因城施策”落实好房地产长效管理机制 三、三、从从 2019 年四
4、季度中央政治局会议、中央经济工作会议定调来看,年四季度中央政治局会议、中央经济工作会议定调来看,2020年房地产进入松动周期年房地产进入松动周期;2019 年 Q4 政治局会议没提“房住不炒”;中央经济工作会议有三个基调:强调房住不炒;全面落实因城施策;新增“三稳”。四、从疫情发生以来看因城施策基调下,地方政府房地产具体政策更多集四、从疫情发生以来看因城施策基调下,地方政府房地产具体政策更多集中于防止房地产企业资金链断裂中于防止房地产企业资金链断裂;我们也看到有些集中于刺激房地产需求的政策有些地方政府在试水 五、五、后续房地产政策将集中于两方面:后续房地产政策将集中于两方面:中央层面大力度放松
5、开发商融资政策;并默许地方政府层面松绑支撑居民改善型需求等的政策。当然,2020年总体仍维持“房住不炒”基调。报告作者报告作者 花长春花长春(分析师分析师)0755-23976621 证书编号 S0880518110004 张捷张捷(分析师分析师)010-83939819 证书编号 S0880517050006 相关报告相关报告 美国金融危机已过?基于资产负债表的数量模型信息 2020.03.25“专项债扩容新政”是一记重拳 2020.03.21 为什么需要警惕疫情的二次冲击 2020.03.14 定向降准,是否足够?何时降存款基准利率?2020.03.13 新版“4 万亿”?新基建?29 省
6、(市)两会的线索 2020.03.05 专题研究专题研究 宏观研究宏观研究 宏观研究宏观研究 证券研究报告证券研究报告 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告;2、每日分享当日华尔街日报、金融时报;3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版,权利归原作者所有,起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复:研究报告加入“起点财经”微信群。专题研究专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 of 10 疫情发生以后,市场对货币政策宽松一致预期较强。财政政策以多大力度加码,房地产政策多大尺度放松是两个关键问题。我们在“两会”前瞻系列(一)对第一
7、个问题进行了讨论(参考 新版“4 万亿”?新基建?29 省(市)两会的线索),本报告对第二问题进行讨论。从目前来看,疫情冲击之下,单纯放松开发商融资政策已不够。从目前来看,疫情冲击之下,单纯放松开发商融资政策已不够。最新数据显示,30 大中城市商品房成交面积同比下降六成以上。这个数据也跟头部房企的签约数据相印证。例如,根据保利地产公告,其 1-2 月签约面积和签约金额同比分别下降 30.6%和 39.9%。2020 年房地产销售同比负增长似已是必然。销售回款渠道的缺失必然使得房地产年房地产销售同比负增长似已是必然。销售回款渠道的缺失必然使得房地产资金压力骤增。资金压力骤增。另外一方面,是房企债
8、务到期压力。2020 年 3-12 月,房地企业信用债到期偿还量合计为 3960.9 亿元,较 2019 年同期 3433 亿元增长 15.8%。从房地产企业上市公司样本来看,其经营活动产生的现金流量净额/负债比例 为0.34%,在申万一级 26 个行业中排名倒数第五,而其资产负债为 80.25%,排名最高。在这种情况下,在这种情况下,2020 年,房地产年,房地产居民需求政策会松绑吗?居民需求政策会松绑吗?会在多大程度上松绑?会在多大程度上松绑?我们觉得,2020 年中央层面还会维持“房住不炒”基调,毕竟这是 2019 年几大会议已经定下来的,但是,在地方层面松动的空间较大。除了放松开发商融
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