房地产企业税收培训.ppt
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1、房地产企业税收培训契契 税税 契税n n一、征税范围一、征税范围n n二、计税基础二、计税基础契税契税n n一、征税范围一、征税范围一、征税范围一、征税范围 何为何为何为何为“ “契契契契” ”? 古文字的古文字的“ “契契” ”字,原字为字,原字为“ “栔栔” ”,右边是,右边是一把刀形,左边的一竖三横表示是用刀在一块小一把刀形,左边的一竖三横表示是用刀在一块小木条上刻下的三个记号。它形象地反映了上古时木条上刻下的三个记号。它形象地反映了上古时代结绳记事之外的另一种主要记事方法代结绳记事之外的另一种主要记事方法契契刻记事。刻记事。 后来后来“ “木木” ”误写成误写成“ “大大” ”,就成了
2、,就成了今天今天的的“ “契契” ”字。契的本义为刻,引申为指符契,又引申字。契的本义为刻,引申为指符契,又引申为指契约、文卷。为指契约、文卷。契税契税n n契税的历史:契税的历史:契税的历史:契税的历史:n n我国我国我国我国契税契税契税契税起源于东晋时期的起源于东晋时期的起源于东晋时期的起源于东晋时期的“ “估税估税估税估税” ”,至今已有,至今已有,至今已有,至今已有16001600多年多年多年多年的历史。的历史。的历史。的历史。当时规定,凡买卖田宅、奴婢、牛马,立有契据当时规定,凡买卖田宅、奴婢、牛马,立有契据者,每一万钱交易额官府征收四百钱即税率为者,每一万钱交易额官府征收四百钱即税
3、率为4%4%,其中,其中卖方缴纳卖方缴纳3%3%,买方缴纳,买方缴纳1%1%。北宋开宝二年。北宋开宝二年( (公元公元969969年年) ),开始征收印契钱开始征收印契钱( (性质上是税,只是名称为钱性质上是税,只是名称为钱) )。这是不再。这是不再由买卖双方分摊,而是由买方缴纳了。并规定缴纳期限为由买卖双方分摊,而是由买方缴纳了。并规定缴纳期限为两个月。从此,开始以保障产权为由征收契税。以后历代两个月。从此,开始以保障产权为由征收契税。以后历代封建王朝对土地、封建王朝对土地、房房屋的买卖、典当等产权变动都征收契屋的买卖、典当等产权变动都征收契税,但税率和征收范围不完全相同。如清初顺治四年税,
4、但税率和征收范围不完全相同。如清初顺治四年( (公公元元16481648年年) )规定,民间买卖、典押土地和房屋登录于官时,规定,民间买卖、典押土地和房屋登录于官时,由买主依买卖价格,每一两银纳三分由买主依买卖价格,每一两银纳三分( (即即3%)3%)。到清朝末年,。到清朝末年,土地、房屋的买卖契税税率提高到土地、房屋的买卖契税税率提高到9%9%,典当契税税率提,典当契税税率提高到高到6%6%。契税契税 哪些需缴纳契税?哪些需缴纳契税? 契约契约 契据契据 房契房契 卖身契卖身契 .学习资料学习资料 契税契税 契税暂行条例契税暂行条例.doc.doc契税契税n n考一考:考一考: 假设假设A
5、A房地产公司参加招拍挂,竟价取得一块土地使用权,并签房地产公司参加招拍挂,竟价取得一块土地使用权,并签订土地成交确认书。(此时是否缴纳契税?)订土地成交确认书。(此时是否缴纳契税?) 取得土地权后,取得土地权后,A A公司约定成立公司约定成立B B房地产公司签订土地出让合同,房地产公司签订土地出让合同,并立即成立并立即成立B B公司,由公司,由B B公司与国土部门公司与国土部门 签订土地使用权出让合同,签订土地使用权出让合同,缴纳土地出让金。(此时契税如何缴纳?)缴纳土地出让金。(此时契税如何缴纳?) 或者取得土地权后,或者取得土地权后,A A公司与土地部门签订土地使用权出让合同,公司与土地部
6、门签订土地使用权出让合同,同是提交申请,申请成立新公司同是提交申请,申请成立新公司B B房地产公司进行开发,待新公司办房地产公司进行开发,待新公司办理登记手续后,再与新公司签订理登记手续后,再与新公司签订国有土地使用权出让合同变更协议国有土地使用权出让合同变更协议,变更至,变更至B B公司。(此时契税如何缴纳?)公司。(此时契税如何缴纳?) 契税契税n n国土资源部印发的国土资源部印发的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)(国(国土资发土资发20061142006114号)号)n n 国土资发国土资发20061142006114号号.doc.do
7、cn n 国土资发国土资发20061142006114号规定,申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设号规定,申请人竞得土地后,拟成立新公司进行开发建设的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根的,应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果,先与竞得人签订据招标拍卖挂牌出让结果,先与竞得人签订国有土地使用权出让合同国有土地使用权出让合同,在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后,再与新公司签订在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后,再与新公司签订国有土地国有土地使用权出让合同变更协议使用权出让合同变更协议;也可按约定直接与新
8、公司签订;也可按约定直接与新公司签订国有土地使用国有土地使用权出让合同权出让合同。契税契税n n.学习资料学习资料 契税契税 契税暂行条例契税暂行条例.doc.docn n.学习资料学习资料 文件文件 财税财税 财税财税2012 822012 82号关于企号关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知知.docx.docx契税契税n n正因为出让人在先与竞得人签合同后,还可以再签订国有土地使用权出让合同变更协议,也可按约定直接与新公司签订国有土地使用权出让合同,为了避免重复征税,财税201282号文件规定,承受土地使用权需要交纳契税的,“纳税人为
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