15年东莞虎门国际购物中心美食街氛围包装方案.ppt
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1、2,东莞总体房地产市场研究,3,东莞:城市概况,东莞区位交通东莞市位于广东省中南部,珠江三角洲东部,地处广州、深圳黄金经济走廊中间,距离香港140公里。2014年总人口834.31万人,GDP产值5881.18亿元,人均GDP7.04万/人,经济实力雄厚,消费力强劲,东莞是广深黄金经济走廊枢纽,经济实力雄厚,人均GDP达到7.04万/人,消费力强劲,4,东莞:经济结构概况,产业结构:支柱产业:电子信息制造业、电气机械及设备制造业、纺织服装鞋帽制造业、食品饮料加工制造业、造纸及纸制品业;特色产业:玩具及文体用品制造业、家具制造业、化工制造业、包装印刷业;先进制造业:装备制造业、钢铁冶炼和加工、石
2、油和化学;高科技术制造业:医药制造业、电子及通信设备制造业、电子计算机及办公设备制造业、医疗设备及仪器仪表制造业;,第二产业和第三产业平分秋色,经济结构良好,5,东莞:产业转型升级,在传统的制造业贡献下,东莞2014年工业总产值1.2万亿元,但转型升级迫在眉睫。东莞市政府发布东莞制造2025战略文件,东莞制造业转型升级提速。,东莞产业转型升级,人口数量和素质均提升,购房人群数量将增长,6,东莞:产业布局,东莞五大功能区的产业布局,虎门港处重要地位,未来有力促进滨海板块中的沙田房地产的发展,“一中心多支点”城市布局,五大功能区,东莞制造业十二五规划,根据十二五规划,重点建设松山湖科技产业园区、虎
3、门港、生态产业园区三大先进制造业高端功能区将虎门港打造成为我市先进制造业的物流服务基地和临港产业基地。,7,东莞房地产市场分析,8,2013-2015年东莞市住宅量价走势,东莞市2013年住宅新增供应量约为6万套,成交量为6.5万套,年成交均价为8685元/;2014年住宅新增供应量5.1万套,成交量4.4万套,年成交均价为8624元/2015年1月-5月住宅新增供应量2.3万套,成交量2.4万套,年成交均价为8622元/,9,2013-2015东莞市土地出让情况,从2013到2015年,东莞市土地成交均价在逐年上升。2014年房地产出让情况处于低谷状态,出让土地不及2013年的一半,成交均价
4、虽有所上升,但上升幅度不大;2015年上半年东莞市出让土地数量有所上升,且成交单价上升了100多块,房地产市场有所好转。,10,虎门整体市场供需量价走势,数据来源:瑞峰置业市场研究部,虎门镇2013年住宅供应1958套,成交2641套,月均成交约220套2014年住宅供应2489套,成交3050套,月均成交约254套2015年1-5月住宅供应1720套,成交1970套,月均成交约394套,市场火爆,2013.12015.5成交7661套,月均成交约264套,11,虎门镇畅销总价区间产品面积段分析,虎门镇畅销产品主要为90-100,畅销总价区间为70-110万元;虎门改善型畅销产品为140-15
5、0,畅销总价区间为130-190万元。,虎门市场潜在项目供应体量,数据来源:瑞峰置业市场研究部,潜在项目供应体量约93.9万按照市场去化速度的消化周期约为3年整体市场供应量充足,13,虎门市场区域版图,本项目,白马板块,新城板块,白沙高铁板块,大品牌开发商逐鹿虎门,市场竞争激烈,东海城堡,悦榕东岸,中电子项目,虎门国际公馆,金地琥悦,虎门万达广场,万科金色里程,龙泉圣达菲,南部湾万科城,佳兆业御龙山,客户受力点:地段城市配套,该项目主推大户型产品,自2011年7月入市,销售速度缓慢,虎门新城板块龙泉圣达菲,客户背景构成,豪宅产品(190以上):,虎门本地个体户、村民为主少部分布料市场、小生意老
6、板的外地人客户生意人,15,中大规模,绿化率高一期采取围合式园林,虎门新城板块龙泉圣达菲,产品投资组合分析,规划指标分析,高溢价产品:350-550,占比93%,货值约20.8亿,已售14.3亿,现金流与高溢价产品比例错位,客户受力点:地段城市配套升值前景,2014年9月28日开盘至今已售罄,剩余尾货1套在售开盘期月均销售约88套,销售去货速度快,虎门新城板块万科金色里程,客户背景构成,刚需产品(70-90):,虎门本地个体户老板布料市场、黄河时装城的生意客少量周边镇区客户、松岗沙井客户宝安、南山投资客,(售罄),17,规模小,密度高,绿化面积低,虎门新城板块万科金色里程(售罄),产品投资组合
7、分析,规划指标分析,现金流产品:70-100,占比100%,货值约4.9亿,已售4.9亿,客户受力点:地段城市配套项目社区配套升值前景,2014年11月22日开盘,开盘期月均销售约249套,去货速度较快畅销户型:95三房户型,虎门新城板块南部湾万科城,客户背景构成,企业技术人员本地人新生代周边镇区及松岗、沙井转移自住客少量宝安、南山投资客,布料服装市场小老板企业中层管理层部分本地人个体户客户,改善产品(140),刚需产品(100以下),19,超大规模,密度、绿化中等,受别墅排布影响,弱化园林空间,产品投资组合分析,规划指标分析,虎门新城板块南部湾万科城,现金流产品:70-100,占比72%,货
8、值约11亿,已售10.2亿高溢价产品:130-160,占比20%,货值约6.1亿,已售6亿,客户受力点:景观圈层社区环境区域前景,客户背景构成,刚需产品(70-100):,2009年入市至今已推出五期,总体销售速度一般畅销户型:90-120户型;滞销户型:165-215户型,虎门白沙高铁板块虎门国际公馆,改善产品(100-140):,豪宅产品(160以上):,公寓产品(50以下):,投资客少部分白领阶层,本地公务员白沙片区生意客户部分松岗沙井转移自住客,布料市场老板企业高管,布料市场老板私营企业主,21,产品投资组合分析,规划指标分析,虎门白沙高铁板块虎门国际公馆,现金流产品:90-120,占
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