2020年房地产行业市场观察暨中期策略销售韧性之秋超额收益之春-20200618-国信证券-37页.pdf
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1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 2020 年房地产市场观察暨中期年房地产市场观察暨中期策略策略 超配超配(维持评级)2020 年年 06 月月 18 日日 一年该行业与一年该行业与上证综指上证综指走势比较走势比较 行业专题行业专题 销售销售“韧性韧性”之秋,超额收益之春之秋,超额收益之春 行业:销售下、投资稳、竣工上,小周期难言反转行业:销售下、投资稳、竣工上,小周期难言反转 销售:销售:二季度销售修复,更多是疫情后的购房需求和推盘需求同步释放带来的“填坑”,不改变销
2、售下行趋势,供给驱动力量减弱,下半年销售难以延续修复,预计全年-5%到-10%。新开工:新开工:由于土储仍然相对充足,叠加新开去化仍处相对高位,房企兼具开工意愿与开工能力,新开工规模预计与上年持平。投资:投资:建安投资与土地购置费在时间上的“错位”在下半年仍将维持,土地购置拉动减弱,建安投资拉动增强,全年预计+7%,下行压力将在明年体现。竣工:竣工:趋势不变,预计全年+5%以上。政策:看好三季度需求端实质性放松政策:看好三季度需求端实质性放松 上半年政策以供给端为主,看好三季度需求端政策的实质性放松。二季度压抑的购房需求和推盘需求的同步释放购房需求和推盘需求的同步释放驱动成交回暖。但成交回暖并
3、不代表需求回暖,三季度开始,去化率的下行将进一步降低开发商的扩张积极性,并直接影响土地市场,这将显著改变调控基调。公司:公司:2019 扩张节奏十年最低,扩张节奏十年最低,2020 销售增长支撑减弱销售增长支撑减弱 以 17 家主流房企作为样本,可以看到龙头房企与中型房企在 2019 年均呈现净经营资产增速降低、自由现金流改善的特点,综合来看,2019 年样本房企扩张节奏创十年新低,2020 年销售增长基础削弱。杠杆消费下降,但 ROE 对杠杆的依赖仍处 2014 年以来的高位。策略:明确看好三季度地产股超额收益,当前即是布局良机策略:明确看好三季度地产股超额收益,当前即是布局良机 短期视角:
4、短期视角:看好三季度政策放松,预期差收敛将带来明显的超额收益。随着“填坑”过程接近尾声,地产销售仍然会回到下行周期的“渐近线”上。“三稳”诉求下预计三季度有望看到需求端的“实质”放松。同时,地产股估值反映了过度悲观的预期,估值进一步下降的概率和空间都不大,随着竣工上修、交房结算,20/21 两年业绩确定性增长,这将驱动板块实现绝对收益。长期视角:长期视角:主流房企 ROIC 仍有提升空间,经营效率的提升有望降低 ROE对财务杠杆的依赖,降低房企风险溢价,从分母端提升房企价值;同时,随着行业空间收窄、规模诉求降低,房企 FCFF 将大幅好转,公司现金分红比例可以提升至非常高的水平,从分子端提升房
5、企价值。投资建议投资建议 短期视角:短期视角:三季度政策放松将带来行业的整体性超额收益机会,推荐高弹性标的,如金地集团、华夏幸福、阳光城、中南建设、新城控股。长期视角:长期视角:推荐两类房企,一是 ROIC 改善空间大的房企,推荐中国金茂、金地集团、中南建设、华润置地;二是负 FCFF 相对小的成熟型房企,现金分红有望提升,推荐保利地产、中国海外发展。风险提示风险提示 楼市下行超出市场预期,政策基调再现收紧。相关研究报告:相关研究报告:地产行业-统计局 5 月房地产数据点评:“填坑”而非反转 2020-06-16 物业管理行业专题报告(二):长期逻辑、并购分析与估值差异探讨 2020-06-1
6、0 物业管理行业专题报告(一):“类收租”模式奠定高估值基础,潜在业绩有力支撑静态 PE 2020-06-02 房地产 2020 年 6 月投资策略:坚定信心,积极布局 2020-05-26 统计局 4 月房地产数据点评:主要数据延续修复,销售不宜过度乐观 2020-05-16 证券分析师:任鹤证券分析师:任鹤 电话:010-88005315 E-MAIL: 证券投资咨询执业资格证书编码:S0980520040006 证券分析师:王粤雷证券分析师:王粤雷 电话:0755-81981019 E-MAIL: 证券投资咨询执业资格证书编码:S0980520030001 独立性声明:独立性声明:作者保
7、证报告所采用的数据均来自合规渠道,分析逻辑基于本人的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求客观、公正,其结论不受其它任何第三方的授意、影响,特此声明 0.60.70.80.91.01.1J/19A/19O/19D/19F/20A/20上证综指房地产 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 Page 2 投资摘要投资摘要 关键结论与投资建议关键结论与投资建议 短期视角短期视角:2019 年房企大幅放缓扩张节奏的行为,从根本上削弱了本年供给继续驱动的基础,本年销售出现上行的概率很低,而对销售的分歧正是短期地产股的主要预期差。“三稳”诉求下预计三季度有望看到需求端的“实
8、质”放松,行业整体存在贝塔机会。推荐高弹性标的,推荐金地集团、华夏幸福、阳光城、中南建设、新城控股。长期视角:长期视角:长期视角推荐两类房企,一是 ROIC 改善空间大的房企,这类房企归母 ROE 有较大的提升空间,推荐中国金茂、金地集团、中南建设、华润置地;二是负 FCFF 相对小、规模较大、经营稳健的成熟型房企,这类房企最有可能在未来实现 FCFF 持续为正,进而提升现金分红,推荐保利地产、中国海外发展。核心假设或逻辑核心假设或逻辑 核心假设 1,未来十年房地产年均需求面积不会出现迅速萎缩。短期内地产销售缓慢下降,不出现断崖式下行。核心假设 2,房企仍以房地产开发为主业,经营模式不发生根本
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