房地产行业老旧小区改造竣工周期之外的第二_-20200227-招商证券-39页.pdf
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1、老旧小区改造竣工周期之外的第二老旧小区改造竣工周期之外的第二 赵可赵可博士博士S1090513110001李洋李洋S1090519030002路畅路畅研究助理研究助理本报告涉及行业:建材、机械、轻工、家电等本报告涉及行业:建材、机械、轻工、家电等*实习生申忆扬对本篇报告亦有贡献实习生申忆扬对本篇报告亦有贡献证券研究报告证券研究报告|行业深度报告总量研究行业深度报告总量研究|房地产房地产每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告;2、每日分享当日华尔街日报、金融时报;3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版,权利归原作者所有,起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复:研究报
2、告加入“起点财经”微信群。2房地产产业链研究回顾房地产产业链研究回顾2017.05,指出供给侧改革,指出供给侧改革下房地产上游的机会下房地产上游的机会2018.10,指出,指出19年是竣工年是竣工复苏周期的起点,此为相复苏周期的起点,此为相关行业第一关行业第一2020年,我们认为竣工周期将持续年,我们认为竣工周期将持续演绎,而老旧小区改造将成竣工周演绎,而老旧小区改造将成竣工周期之外的第二期之外的第二资料来源:WIND,招商证券等100012001400160018002000220024002000300040005000600070002017-022017-052017-082017-1
3、12018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-02有色金属(中信)CI005003.WI建材(中信)CI005008.WI轻工制造(中信)CI005009.WI煤炭(中信)CI005002.WI(右轴)钢铁(中信)CI005005.WI(右轴)三季度地产上游或强于下游地产实际投资昭示真实上游需求房地产上游机会仍未完竣工未来或迎三年回暖周期持续关注地产竣工拐点对下游的影响今年年初竣工回暖略低预期请重视房地产产业链机会竣工复苏周期竣工上半年回暖低于预期,或为下半年回暖超市场预期奠定基础竣工如期出现改善,重视地产下游机会竣
4、工下半年加速回暖持续兑现,重申重视地产下游机会竣工回暖或是三年周期,看好地产下游和物业板块的beta重视存量市场更新引致的下游机会继续看好竣工周期机会,注重三四线结构性beta老旧小区改造竣工周期之外的第二qNmQpNxPvNbR8Q6MsQpPoMrRlOrRnPkPmOsNaQmNsMMYpOnNMYpMvN3 判断老旧小区改造于判断老旧小区改造于2020年上量,无缝衔接棚改,或为竣工周期之外的第二年上量,无缝衔接棚改,或为竣工周期之外的第二。老旧小区改造特指对建成于2000年以前、公共设施落后的住宅小区进行改造,具体包括水电气路改造、供暖设施修缮、加装电梯、配建停车场等,与棚户区改造有着
5、清晰的界定,目的在于保民生、稳投资,拉内需;从时间表上看,老旧小区改造15年被首提,18年多地试点,19年中央拨付约300亿专项资金,2020年年初李克强总理提出要大规模推进老旧小区改造,我们预计老旧小区改造今年开始或大规模上量,无缝衔接棚改 老旧小区改造潜在市场空间或为老旧小区改造潜在市场空间或为5万亿万亿+,从各地区房龄结构及,从各地区房龄结构及19年中央专项资金分配观察,东部、中部地年中央专项资金分配观察,东部、中部地区力度或更大。区力度或更大。据住建部摸排,全国共有老旧社区17万个,约4200万户,建筑面积约40亿,市场空间或超5万亿,结构上看,根据第六次人口普查中各地区房龄判断,东部
6、、中部地区(广东、江苏、山东、河南等)改造需求或更大,根据19年中央专项资金分配判断,中部地区(河南、湖南、江西、湖北等)或力度更大;判断资金通过“中央财政、地方财政、社会资金和居民自筹”等多渠道筹措,结构上因地制宜,譬如河北省目前以市县两级财政为主、河南省目前主要靠中央财政拨款 融资难的背后可能是“财政先发力,而后或有创新融资模式下的社会资本参与”。融资难的背后可能是“财政先发力,而后或有创新融资模式下的社会资本参与”。融资难核心在于权责不明晰且难以形成资金闭环,所以明晰权责关系是前提,同时创新融资模式,这主要围绕财政端和社会资本端两个方向展开;展开来看,财政端或先发力,老旧小区专项债或是可
7、能的方向,社会资本端或通过创新融资模式跟随参与,其核心是要为参与改造的企业寻找有效、可复制的盈利模式,具体案例见正文等 在估计的在估计的5万亿万亿+市场空间中,涉及基本类改造的行业占比或更大;此外或还将带动居民自发户内装修,空市场空间中,涉及基本类改造的行业占比或更大;此外或还将带动居民自发户内装修,空间或达间或达0.6万亿,核心改造需求是水电气路管道及墙面翻新(基本类)、加装电梯(基本类)、配建停车万亿,核心改造需求是水电气路管道及墙面翻新(基本类)、加装电梯(基本类)、配建停车场(提升类)、社区服务及物管(完善类)、添置家电、家居等场(提升类)、社区服务及物管(完善类)、添置家电、家居等,
8、对应建材、电梯、停车设施、物业、,对应建材、电梯、停车设施、物业、家电及轻工等行业;基本类改造的优先级较高且占比最大,配建停车场或是提升类改造的重点家电及轻工等行业;基本类改造的优先级较高且占比最大,配建停车场或是提升类改造的重点 风险提示风险提示:推进力度不及预期;财政资金支持力度不及预期;社会资本参与度不及预期;居民户内装修意愿不及预期全文核心要点全文核心要点4目录目录老旧小区改造老旧小区改造20202020年起有望提速,或为竣工周期之外的第二年起有望提速,或为竣工周期之外的第二 何为老旧小区改造?老旧小区改造时间表:2020年起或大规模上量潜在市场空间可观,东部、中部地区或力度更大潜在市
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