房地产行业企业全景图系列专题销售篇-20200305-平安证券-44页.pdf
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1、20202020年年0303月月0505日日证券研究报告证券研究报告请务必阅读正文后免责条款房地产企业全景图系列房地产企业全景图系列专专题题销售篇销售篇证券分析师杨侃投资咨询资格编号:S1060514080002邮箱:YANGKAN034PINGAN.COM.CN 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告;2、每日分享当日华尔街日报、金融时报;3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版,权利归原作者所有,起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复:研究报告加入“起点财经”微信群。2核心摘要核心摘要为更好地分析各家房企的经营状况,平安地产研究团队将针对行业50强房企,从土储、
2、销售、财务等多个维度展开系列分析。在此前的土储篇中,我们从现状、布局、质量及管控四大维度展现50强房企土储全貌,本篇报告为50强房企全景图研究系列的第二篇,我们以销售为切入点,全面剖析50强房企销售状况。销售增速稳中趋降,各梯队态度分化:销售增速稳中趋降,各梯队态度分化:50强房企2015-2019年销售金额、销售面积年复合增速达39.4%、32%,大幅优于同期全国整体水平(16.3%、7.5%),2019年全国销售额、销售面积市占率达59.7%、40.7%。随着调控升级、潜在住房需求下降,2017年以来50强房企增速逐步放缓,中长期看,随着行业整体已由成长期步入成熟期,各房企将由规模为王向高
3、质量发展转变。从各梯队来看,TOP11-20、TOP31-50销售增速靠前,规模增长诉求依旧强烈;从房企属性来看,民营房企由于更完善的激励及增速诉求,2015-2019年销售金额、面积复合增速均值为52.3%、43%,明显高于央企及地方国企;从具体房企来看,新力控股、中梁等中型房企2015-2019年增速较高,销售额年复合增速超70%。从下沉三四线到回归一二线,从布局中西部转向沿海核心城市圈:从下沉三四线到回归一二线,从布局中西部转向沿海核心城市圈:50强房企布局以一二线及三大城市圈(长三角、珠三角、环渤海)为主,2015-2019年销售占比均过半。结合历年拿地情况,50强房企呈现从下沉三四线
4、到回归一二线、从中西部向沿海核心城市圈倾斜;综合产业、人口等因素,预计后续主要城市圈仍将为房企中长期销售贡献主力。从各房企来看,50强房企中滨江、禹洲销售主要分布一二线且多在三大城市圈;得益于三四线去库存,三四线占比高的中南、美的2015-2019年销售额复合增速明显高出平均水平。销售均价涨幅收窄,已售项目盈利能力尚可:销售均价涨幅收窄,已售项目盈利能力尚可:调控加码、城市下沉、中央强调遏制房价上涨等背景下,2018、2019年50强房企均价涨幅放缓,2019年50强房企整体销售均价13662元/平米,同比增长1.3%,高于全国均价(9310元/平),反映出其更高的产品影响力及议价能力。以上年
5、地价/当年售价估算已售项目盈利能力,2017年以来比值呈现下行,2019年各梯队上年地价/当年售价维持30%左右,相对平稳且较低的地价房价比反映依旧较强的获地能力及营销能力,预计短期毛利率仍有望维持较高水平。布布局兼具深度与广度,刚需刚改为主流定位:局兼具深度与广度,刚需刚改为主流定位:2019年上半年23家数据可得房企平均布局城市74城,较2015年增加36城,随着覆盖城市数量增加,可拓展版图缩小,预计城市深耕重要性将进一步凸显。受房价上涨影响,50强房企销售套均金额持续走高至2019年的168 tOqMtRwOwO9PaOaQmOnNpNoOfQmMtQfQmMoQaQoPpRvPqMtQ
6、wMtQmQ3核心摘要核心摘要万元/套,由于销售主要面向大众市场,套均面积基本维持100平米左右,刚需、刚改仍为主流定位。中南、美的置业等三四线占比较高房企单套面积相对更大,而一二线占比高房企相对套均面积更小,反映不同区域的购买力差异、客户偏好差异。未来展望:未来展望:(1 1)强者恒强,集中度提升。)强者恒强,集中度提升。中长期随着新房市场规模收缩,主流房企凭借融资及拿地优势、强大的运营能力,有望持续扩大市场份额。(2 2)从规模到质量,从单一到多元。)从规模到质量,从单一到多元。行业增速回落下房企发展需同时关注规模增长与质量提升,将更加注重拿地质量、成本及效率管控、产品议价等能力提升;同时
7、增量空间收窄将持续带动多元化布局探索。(3 3)城市圈为主战场,区域深耕重城市圈为主战场,区域深耕重要性凸显。要性凸显。从维持货值和体量角度出发,结合区域产业及人口因素,预计未来全国主要城市圈将为房企销售贡献主力;可拓展版图收缩下区域深耕重要性将进一步凸显。(4 4)需求各有侧重,建立多种类、标准化、具备价值感的产品体系。需求各有侧重,建立多种类、标准化、具备价值感的产品体系。刚需刚改受制于购买力削弱更青睐小型化、实用性产品,纯改善客群价格敏感度相对较低,品质仍为关注重点,多种类、标准化、具备价值感的产品体系可满足多方需求、提高周转效率、树立产品辨识度与感召力。投投资建议资建议:短期受新冠疫情
8、影响,房企销售开工受到冲击,资金端压力亦逐步加大,但我们认为对于房企危中藏机,危险在于短期销售回款放缓及现金流压力加大、开工停滞导致未来供货不足的风险;机会在于线下售楼的暂停催生多元化营销手段,融资、拿地、品牌占优房企相对抗风险能力更强,且有望把握本轮疫情带来的拿地机遇,进一步巩固行业地位或实现弯道超车。板块投资方面,目前主流房企对应2020年估值不到7倍,潜在股息率超过4%,市场波动加剧情形下,低估值、低涨幅、高股息率的地产板块成为不确定性中的确定性,行业配置价值凸显。同时,尽管中央持续强调“房住不炒”,但经济及楼市下行背景下因城施策空间打开,地方政策微调频频,行业融资利率持续下行,有望打开
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