房地产项目经理操盘手册.doc
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1、目录引 言 3第一节 销售准备 3一、 项目合法的审批资料准备3二、 销售资料准备4三、 销售人员准备 12附件:置业顾问培训资料 141) 置业顾问培训程序142) 售楼礼仪163) 置业顾问文明用语184) 置业顾问接听电话要则195) 置业顾问等客要求206) 置业顾问工作程序207) 置业顾问工作方法238) 置业顾问守则249) 置业顾问业务守则2610) 置业顾问的基本要求2711) 置业顾问的义务2812) 置业顾问的心理素质2913) 物业优点的整理 29四、 销售现场准备 30五、 影响项目开盘的其它因素 33第二节 销售实施与管理34一、 销售实施阶段的划分 34二、 销售
2、实施阶段的市场推广策略 34三、 销售实施各阶段的销售策略 35四、 销售工作流程 36五、 销售管理 37(一) 客户接待的管理 37(二) 销售现场的管理 39(三) 房号管理 40第三节 促销方式40一、 特定阶段的促销方式 40二、 特定项目的促销方式 41第四节 销售参考资料汇编42一、 房地产广告发布暂行规定 42二、 城市房地产中介服务管理规定 44三、 房地产管理法 47四、 商品房销售管理办法 54五、 商品房预售管理办法 60六、 青岛市物业管理条例 61七、 青岛市住宅小区物业管理试行办法 67八、 青岛市物业管理实施细则 70九、 青岛市住宅小区物业管理公共性服务费指导
3、标准 76十、 商品房面积计算办法 78(一) 商品房面积计算办法78(二) 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则81(三) 房地产面积的测算83第五节 产权转移实务85购买商品房 85房屋拆迁安置购买或保留产权 85购买经济适用房 87已购公房买卖 88房地产抵押 89初始登记 90变更登记 91注销登记 92补证登记 93房地产赠与 93持证房屋买卖 95房地产继承 96已购公房赠与 97检验售楼经理的三大指标 98房地产项目经理操盘手册引言房地产项目在进行了准确的项目定位,确定了价格策略和市场推广方案后,紧接着就进入了实战阶段即房地产项目销售阶段。房地产销售是方案和价值实现的最终环节
4、,通过销售房地产开发商才能实现资金回收和利润实现,同时前期所有工作也需要通过销售环节来检验。在房地产项目进入销售阶段时,我们要明确销售实施前哪些工作要做,销售进入各个阶段后要准确把握其规律,针对性地制定方案及实施,并在销售过程中不断地总结和调整营销方案,才能获得项目销售的成功。房地产销售阶段一般分为销售准备阶段和销售实施阶段。项目销售阶段 销售准备阶段 销售实施阶段通常房地产销售有住宅销售、写字楼销售、商业物流销售等多种形式,其中住宅项目销售在房地产销售量中占绝大部分,以下主要以住宅项目的销售为线索来介绍。第一节 销售准备一、 项目合法的审批资料准备国家按照未竣工项目和竣工项目的销售分别设定了
5、不同的法律条件。(一)未竣工房地产项目销售未竣工的房地产项目进入市场销售需要符合预售条件,才能准许销售。目前,全国各地对项目预售的规定也有所不同。一般来讲,商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序,按照城市房地产开发经营管理条例和城市商品房预售管理办法的有关规定执行。比如深圳的房地产项的预售根据中华人民共和国城市房地产管理法、广东省商品房预售管理条例及深圳经济特区房地产转让条例的规定,预售房地产必须符合法定条例,并取得房产预售许可证。按广东省的规定,要求七层以下(含本数)的商品房项目,已完成结构工程并封顶;七层以下的商品房预售项目,已完成三分之二结构工程才能进行预售。必要的商品房预售门槛可以
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