中指-2020中国房地产上市公司研究报告-2020.5-40页.pdf
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1、 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 目录目录 一、一、研究背景与目的研究背景与目的 二、二、研究方法体系研究方法体系 三、三、研究结果及分析研究结果及分析 (一)中国房地产上市公司整体发展状况分析 1 1.经营规模:经营规模:总资产规模增速降至两成,头部企业增长明显放缓 2 2盈利能力:盈利能力:“增收不增利”凸显,“降费提效”成业内共识 3.3.财务稳健性:财务稳健性:负债水平高位平稳,“紧投资稳现金”提高安全边际 4.4.股东回报:股东回报:股东收益小幅上涨,经济增加值(EVA)增速收窄 5.5.价值管理:价值管理:整体估值修复性反弹,“分拆+重组”助力价值释放 6.6.投资价
2、值:投资价值:板块走势保持强韧性,优质房企更受青睐(二)2020 中国房地产上市公司 TOP10 研究结果 专题研究:专题研究:中国房地产中国房地产金融金融环境环境分析分析 研究主持:研究主持:中国房地产 TOP10 研究组 联席组长:联席组长:侯云春:中国企业评价协会会长 刘洪玉:清华大学房地产研究所所长 莫天全:中指研究院院长 主要成员:主要成员:黄瑜:中指研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 中国企业评价协会:刘晓明、刘李佳 清华大学房地产研究所:吴璟、朱恩伟、赖智勇、肖金一、李恩源 中指研究院:白彦军、李建桥、刘佩佩、古超、黄靖、张冉、王怀泉、赵鹏花、邱玲玲、迟行
3、、陶淑茹、孙小东、彭澧丽、马岚、王琳、颜海清、蒋金丽、高枫沐、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、黄雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黄艳、姚一维、李宁、胡佳娜、石蕊、梁波涛、高院生、唐爽、唐懿、童晓玲、谢俊云、田文刚、范诒杰、方颃、张梦圆、刘莉芬 1 中国房地产 TOP10 研究组 1 1研究背景与目的研究背景与目的 中国房地产 TOP10 研究组自 2003 年开展中国房地产上市公司 TOP10 研究以来,已连续进行了十八年。研究组紧随资本市场发展节奏,深入研究房地产上市公司经营规律,为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用,相关研究成果引起了社会各界特
4、别是机构投资者的广泛关注,并成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。2019 年,资本市场整体保持“全面深改、提质增量”的发展主旋律,政策制定和修订持续开放推进,监管层面逐渐微观化,房地产上市公司迎来更加规范健康的发展环境。在此背景下,优秀上市房企把握并购重组、分拆上市和再融资等机遇,更加强化价值管理与增长,持续释放出高质量投资潜力,得到资本市场广泛关注。同时,部分区域型龙头房企纷纷踏上 IPO之路,借助资本市场谋求进一步的发展,成为值得市场期待的新兴群体。在 2020 中国房地产上市公司研究中,中国房地产TOP10 研究组在总结历年研究经验基础上,进一步完善了研究方法
5、和指标体系,本着“客观、公正、准确、全面”的原则,发掘成长质量佳、投资价值大的优秀房地产上市公司,探索不同市场环境下房地产上市公司的价值增长方式,为投资者提供科学全面的投资参考依据。中国房地产中国房地产上市公司上市公司 TOP10 研究的目的研究的目的是是:(1)客观反映中国房地产上市公司的整体发展水平和最新动态,促进房地产上市公司做强做优做大;(2)发掘综合实力强、最具财富创造能力及投资价值、财务稳健等表现优异的房地产上市公司;扩大企业在机构投资者当中的影响力,拓展企业融资渠道,帮助企业更快更好地发展;(3)通过系统研究和客观评价,打造“中国房地产上市公司 TOP10”品牌,引领房地产行业投
6、资良性循环和健康发展。2 2研究研究方法体系方法体系 2.1 研究对象研究对象(1)依法设立且公司股份于 2020 年 3 月 31 日前在上海证券交易所、深圳证券交易所及香港联交所等境内外证券交易所公开上市的房地产企业(业务收入主要来自中国大陆,且收入构成需满足下款条件)。由于在不同交易所上市的企业采用的会计准则存在一定差异,研究组将根据上市地点分别对在内地、香港上市的房地产企业进行研究。(2)主营业务收入构成满足以下条件之一:(1)房地产相关业务收入(包括房地产开发与销售、园区开发与管理,下同)所占比重不低于 50%或所占比重虽低于 50%但比其他业务收入比重均高出 30%(源自上市公司分
7、类与代码,中国证监会 2005 年 3 月颁布);(2)如果公司收入来自两个行业,房地产相关业务收入占其总收入 60%以上或其收入和利润均占整体比重超过 50%,或按历史和未来趋势来看,房地产业务为企业提供最主要的收入和利润。如果公司业务收入来自三个或以上行业,房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过 50%(源自全球行业分类标准,Global Industry Classification Standard,摩根斯坦利公司和标准普尔公司联合发布,简称 GICS)。2.2 评价指标体系评价指标体系 在 2020 中国房地产上市公司 TOP10 研究中,中国房地产 TOP10 研究组从经营规模、
8、财富创造能力(EVA)、投资价值、财务稳健性四个方面对企业进行评价,对同一家企业在四个指标体系中的得分按一定的权重值(权重来自于对四项得分的“方差-协方差分析”)进行加总,最终得到企业的综合实力得分,评价得出“2020 中国房地产上市公司综合实力 TOP10”。2 2020中国房地产上市公司 TOP10 研究 经营规模评价体系 TOP10 研究组以总资产、营业收入、利润总额和总市值作为经营规模的评价指标,指标体系如下:财富创造能力(EVA)评价体系 TOP10 研究组沿用了 2003-2019 年连续使用的财富创造能力 EVA(Economic Value Added)评价理论和方法,再次对房
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