保利投顾-2020上半年南京房地产市场简报-2020.7-43页.pdf
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1、FOR FUTUREPOLY INVESTMENT CONSULTANCY2020年7月FOR FUTURE上半年政策及城建回顾上半年政策及城建回顾宏观行业大势环境宏观行业大势环境 全国市场走势及后势研判全国市场走势及后势研判大势环境与全国市场走势研判01.政策异动 信贷变化 重点规划 重点基建02.土地市场土地市场政策异动 土地供应 土地成交03.房地产市场房地产市场限价格局 住宅市场 二手房市场 公寓市场 商业市场 办公市场 04.FOR FUTUREFOR FUTUREPART ONE(1)宏观行业大势环境FOR FUTURE保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院01
2、01 宏观环境宏观环境-外部经济外部经济全球疫情阶段性反复、步入经济衰退成定局,通过出口全球疫情阶段性反复、步入经济衰退成定局,通过出口-制造业向我国传导压力制造业向我国传导压力FOR FUTURE图:全球各国疫情发展情况图:全球各国疫情发展情况国家国家10001000例病例例病例出现时点出现时点累计确认病例累计确认病例(万人)(万人)中国1/248.5韩国2/261.2意大利3/123.7西班牙3/929.1美国3/11218.2英国3/1329.8日本3/201.8巴西3/2289.1俄罗斯3/2753.7印度3/2934.3全球累计病例全球累计病例811811万人万人图:全球主要经济体两
3、次金融危机制造业图:全球主要经济体两次金融危机制造业PMIPMI对比对比疫情爆发的顺序:亚洲疫情爆发的顺序:亚洲欧洲欧洲美洲美洲疫情阶段性反复疫情阶段性反复美国:美国:连续3个月位于荣枯线以下日本、欧元区:日本、欧元区:处于38-39低值中国:最先步入收缩区间,中国:最先步入收缩区间,逐步恢复中,回归荣枯线以上截至目前,全球累计确诊病例已达811万人,单日新增确诊病例超11万人,美国、巴西、俄罗斯等国家拐点未至,疫情阶段性反复,全球经济步入衰退成定局,美国PMI连续3月位于荣枯线下,日本、欧元区PMI亦处于低位。国际形势、外围环境波动将持续通过出口国际形势、外围环境波动将持续通过出口-制造业链
4、条向我国经济传导压力。制造业链条向我国经济传导压力。数据来源:保利投顾研究院整理4FOR FUTURE保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院图:图:“三驾马车三驾马车”增速情况(增速情况(%)PMI、三驾马车等各项指标降幅持续收窄,反映我国经济正在稳步复苏反映我国经济正在稳步复苏。从制造业PMI来看,生产端回暖明显,连续3个月在荣枯线以上,但需求端恢复慢于生产,外部需求恢复仍存较大不确定性。出口表现韧性体现我国全产出口表现韧性体现我国全产业链优势,然而全球经济增长约束下业链优势,然而全球经济增长约束下,新出口订单指数已连续5个月处于收缩区间,出口出口-制造业链条复苏仍有隐忧。
5、制造业链条复苏仍有隐忧。指标指标5 5月月4 4月月3 3月月制造业制造业生产生产53.253.754.1新订单新订单50.9 50.2 52.0 新出口订单新出口订单35.333.546.4非制造业非制造业建筑业建筑业60.8 59.7 55.1 服务业服务业52.3 52.1 51.8 数据来源:保利投顾研究院整理5FOR FUTURE保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院01 01 宏观环境宏观环境-宏观政策宏观政策主线切换:宽货币主线切换:宽货币宽财政宽财政+宽信用,流动性扩张空间趋小宽信用,流动性扩张空间趋小一季度,货币扩张为宏观政策主线,连续降准降息一季度,货币扩
6、张为宏观政策主线,连续降准降息,1-5月M2同比为11.1%(去年末为8.7%);社融规模增速为45%(去年末为13.7%),带动市场利率走低;二季度则走向二季度则走向“宽财政宽财政+宽信用宽信用”,5-6月LPR维持不变,财政投入新增6.1万亿元,当前财政政策扩张之下,市场利率边际抬升,货币宽松空间趋于收敛。当前财政政策扩张之下,市场利率边际抬升,货币宽松空间趋于收敛。数据来源:保利投顾研究院整理图:市场利率变化情况图:市场利率变化情况5 5月中下旬月中下旬开始爬升开始爬升图:图:20202020年上半年货币财政政策环境变化年上半年货币财政政策环境变化6 6月月 宽信用宽信用普惠小微企业信用
7、贷款支持工具,信用贷款延期支持工具2月MLF降10bp1月全面降准50bp4月定向降准50bpMLF降20bp5-6月MLF维持3-53-5月月 政治局政治局/两会提宽财政两会提宽财政提升财政赤字率;发行疫情特别国债;发行地方政府专项债;减税降费宽货币宽货币宽财政宽财政+宽信用宽信用6FOR FUTURE保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院图:图:20202020年以来中央对房地产政策基调变化年以来中央对房地产政策基调变化回顾上半年,房地产行业房地产行业政策思路经历三个阶段:政策思路经历三个阶段:疫情初期,房企经营承压,以房企端支持为主,如土地金延期、预售宽松等;疫情逐步缓
8、解,以刺激需求端为主,如人才购房补贴等;市场复苏明显后,底线放松市场复苏明显后,底线放松+边际收紧并存边际收紧并存。地产需求修复较好、行业韧性较强,货币供应扩张客观利好,当前中央对地产中性处理,下半年边际放松概率较小。地产需求修复较好、行业韧性较强,货币供应扩张客观利好,当前中央对地产中性处理,下半年边际放松概率较小。3 3月政治局月政治局会议会议4 4月政治局月政治局会议会议5 5月两会月两会坚定坚定“房住不炒房住不炒”、“因因城施策城施策”促进房地产市场平稳发展重提坚持重提坚持“房住不炒房住不炒”促进房地产市场平稳发展未提及房地产内容未提及房地产内容 02 02 行业政策环境行业政策环境-
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