NIFD-国家金融与发展实验室2019年度房地产金融-2020.2-22页.pdf
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2、时推出;NIFD 年度报告于下一年度 2 月份发布。I 摘 要 从房地产市场运行情况来看,始于 2016 年 9 月底的本轮调控,政策效果已经显现,房地产市场的拐点已经到来。具体表现在:2019 年一线城市房价基本稳定,二线城市房价高温消退,三线城市房价涨幅收窄,房价指数环比下跌城市数量增多,住房销售涨幅放缓,土地溢价率持续下降,土地流拍数量激增等多个方面。从房地产金融形势来看,房地产金融风险仍是监管重点。2019 年二季度以来房企融资政策进一步收紧,个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位,但增速持续放缓;随着LPR 定价机制的实施和 LPR 缓慢下行趋势的延续,未来 1-2年个人住房抵押贷款利率
3、还会继续下降;从新增贷款价值比的估算情况来看,个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面,二季度以来房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道再次全面收紧,融资成本也呈上升趋势。展望 2020 年,受新冠肺炎疫情影响,短期看房价涨幅整体回落,甚至部分城市会出现同比回落情形。2020 年二季度之后市场是否转暖很大程度上取决于政策,我们认为“住房不炒”是一项长期政策,防止过快上涨的基调不会转变;但房价快速下跌亦会产生金融风险和经济冲击,我们建议在非常时期将“因城施策”顶在前面,采取对冲甚 本本报告负责人:报告负责人:蔡真 本本报告执笔人:报告执笔人:蔡真 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任
4、崔玉 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 黄志强 国家金融与发展实验室房地产金融研究中心研究员 【NIFD 季报季报】全球金融市场 国内宏观经济 中国资金流动 地方政府债务 宏观杠杆率 中国财政运行 房地产金融房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 II 至小幅超调的政策应对地方政府财政压力。分城市层级看,湖北省大部分城市房价面临下行压力,一方面,因疫情导致的个人债务问题会传导至房地产市场;另一方面,疫情反映出的治理问题会导致外部需求下降。然而,湖北理想的地理位置、发达的基础设施、合理的产业结构等优越条件不改变其长期上涨的趋势。总体上,一线城市方面,房价可能在下半年重
5、新企稳甚至略有上升,此次疫情使人们意识到,房价构成中不仅包括建筑成本、地理位置、周边环境等要素,也包括了城市治理的软要素,一线城市(尤其是上海)在这一点上无疑是优越的。租金方面甚至会先于房价上涨,因为长租公寓在疫情中成本费用需要覆盖。二线城市房价将继续分化,那些在疫情中响应快速、措施有力的东部城市将上涨,其逻辑与一线城市一致。三四线城市预计上涨乏力,尽管地方政府有较强动力托市,但需求恐难以保持。金融机构对于房地产企业正常、合规的资金需求将会给予较为充分的满足,但房地产企业融资收紧的局面不会有根本的改变。金融机构对房地产企业的信贷支持力度会产生更大分化,优质的国有房企或资产负债率较低的上市房地产
6、企业资金面甚至会略有改善,部分高杠杆经营的民营大型房企和中小房企融资仍较为困难,行业集中度可能会进一步提升。风险提示方面,2020 年房地产市场有以下风险点值得关注:第一,三四线城市的房价泡沫积聚以及库存进入新一轮上升周期;第二,中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题;第三,三四线城市的房价问题所导致的地方政府偿债的压力;第四,湖北部分疫情严重城市的住房金融风险以及房企破产风险。目 录 一、房地产市场运行.1(一)价格情况分析.1(二)数量走势分析.5 二、个人住房金融形势.7(一)个人购房贷款总量情况.7(二)个人抵押贷款利率走势.8(三)个人抵押贷款风险评估.10 三、房企融资形势
7、.11(一)房企贷款融资情况.11(二)房企信托融资情况.12(三)房企债券融资情况.13 四、小结与展望.14 附件:相关指标说明.17 1 一、房地产市场运行 2019 年,中央层面关于房地产市场的政策定位依然是要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的定位”,并新提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。部委层面,防范资金违规进入房地产市场成为央行和银保监会监管重点;地方政府层面,热点城市的限购、限贷、限售等行政性调控手段仍在持续。(一)价格情况分析(一)价格情况分析 从国家统计局公布的 70 个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看,2019 年新建商品住宅销售价格和二手住宅销售价格月度环比涨
8、幅明显回落,累计上涨 6.81%和 3.65%(图 1 左上图)。其中,新建商品住宅价格同比上涨超过 10%的城市有 17 个,同比下降的城市有 2 个;二手住宅价格同比上涨超过 10%的城市有6 个,同比下降的城市有 16 个。分城市层级看,一线城市延续了去年的调控效果,2019 年新建商品住宅和二手住宅价格基本稳定,累计涨幅分别为 3.85%和 1.68%(图 1 右上图);二线城市 2019 年新建商品住宅和二手住宅销售价格同比涨幅从 5 月份开始持续回落,累计涨幅分别为7.34%和 2.78%(图 1 左下图);三线城市 2019 年新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅从 4 月份开始持
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