房地产企业纳税风险防范.ppt
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1、房地产企业纳税风险防范房地产企业纳税风险防范主主 讲:张讲:张 辉辉2讲解大纲讲解大纲l一、筹建期一、筹建期间的的纳税税风险l二、建二、建设期期间的的纳税税风险l三、内部三、内部认购以后的以后的纳税税风险l四、交付使用以后的四、交付使用以后的纳税税风险l五、合作建房的特殊考五、合作建房的特殊考虑l六、售后回租的特殊考六、售后回租的特殊考虑3筹建期的纳税风险筹建期的纳税风险l国税发国税发【19951995】153153号关于外商投资企业从事房号关于外商投资企业从事房地产开发经营征收所得税有关问题的通知地产开发经营征收所得税有关问题的通知l企企业领取取营业执照,一般意味着筹建期的开始,开始照,一般
2、意味着筹建期的开始,开始归集各种开集各种开办费用,不考用,不考虑是否是否办理税理税务登登记。l企企业取得取得发改委的立改委的立项文件,就意味着筹建期文件,就意味着筹建期间的的结束,束,必必须分分别确确认管理管理费用、用、财务费用、用、营业外收入、外收入、营业外支出等,不考外支出等,不考虑是否开工建是否开工建设。4筹建期的纳税风险(续1)l检查要点:l1、是否存在不规范的票据、是否存在不规范的票据l(贯穿于整个检查过程)(贯穿于整个检查过程)l2、是否存在延长筹建期情况、是否存在延长筹建期情况l3、是否存在抽逃资本的情况、是否存在抽逃资本的情况 筹建期的纳税风险(续2)l中华人民共和国公司法:l
3、第二十六条 有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十,也不得低于法定的注册资本最低限额,其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足5筹建期的纳税风险(续3)l如果将尚未投入使用的资金拆借给其他法人或自然人,不论是否收取利息,均应征收营业税等l1995关于印发关于印发营业税问题解答(之一)的通营业税问题解答(之一)的通知知第第10问问l2000关于企业财产损失税前扣除问题的批复关于企业财产损失税前扣除问题的批复l2003关于企业与其关联企业之间的业务往来相关于企业与其关联企业之间的业务往来相应调整问题的批复应调整问题的批
4、复67筹建期的纳税风险(续4)l国税函国税函【1991】326号国家税号国家税务总局关于局关于外商投外商投资企企业利息列支利息列支问题的批复的批复l投投资者在者在规定期限内未定期限内未缴足其足其应缴资本本额的外商投的外商投资企企业,对外借款所外借款所发生的利息,生的利息,相当于投相当于投资者者实缴资本与在本与在规定期限内定期限内应缴资本的差本的差额应计付的利息,在付的利息,在计算企算企业应纳税所得税所得额时,不予列支。,不予列支。l!只适用于外!只适用于外资企企业,内,内资企企业只能参照只能参照8建设期间的纳税风险l主要关注是否存在虚主要关注是否存在虚报亏损问题:l1、土地拆迁票据、土地拆迁票
5、据问题?l2、建、建设用地的用地的摊销问题?l3、建、建设用地的税金用地的税金问题?l4、业务招待招待费的扣除的扣除问题?l5、拆借、拆借资金利息的金利息的问题建设期间的纳税风险(续1)l1997关于征用土地过程中征地单位支付给关于征用土地过程中征地单位支付给土地承包人员的补偿费如何征税问题的批土地承包人员的补偿费如何征税问题的批复复l!拆迁法人所有的房屋,必须取得其开!拆迁法人所有的房屋,必须取得其开具的地税发票,一般不需要扣缴营业税。具的地税发票,一般不需要扣缴营业税。l!拆迁自然人(含农民)所有的房屋,!拆迁自然人(含农民)所有的房屋,必须扣缴营业税和个人所得税必须扣缴营业税和个人所得税
6、9建设期间的纳税风险(续2)l2001企业会计准则企业会计准则无形资产无形资产 :l无形资产,指企业为生产商品、提供劳务、出无形资产,指企业为生产商品、提供劳务、出租给他人,或为管理目的而持有的、没有实物租给他人,或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性长期资产。形态的非货币性长期资产。l房地产企业持有建设用地不符合无形资产房地产企业持有建设用地不符合无形资产的定义,因此不应该将取得的土地使用权的定义,因此不应该将取得的土地使用权的价值计入到无形资产科目,在尚未开工的价值计入到无形资产科目,在尚未开工建设前计提摊销,而应该直接计入到开发建设前计提摊销,而应该直接计入到开发成本科目,不允许在
7、开工建设前计提摊销。成本科目,不允许在开工建设前计提摊销。 1011建设期间的纳税风险(续3)l1989关于土地使用税若干具体问题的补充关于土地使用税若干具体问题的补充规定规定l六、关于对房地产开发公司建造商品房的用地六、关于对房地产开发公司建造商品房的用地应否征税问题应否征税问题l房地产开发公司建造商品房的用地,原则上房地产开发公司建造商品房的用地,原则上应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之应按规定计征土地使用税。但在商品房出售之前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减前纳税确有困难的,其用地是否给予缓征或减征、免征照顾,可由各省、自治区、直辖市税征、免征照顾,可由各省、自治区、直辖市税
8、务局根据从严的原则结合具体情况确定。务局根据从严的原则结合具体情况确定。12建设期间的纳税风险(续4)l财政部财政部1999文文房地产开发企业财务管理若干房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定问题的补充规定中第十三条规定:企业在当中第十三条规定:企业在当年无营业收入或取得少量营业收入,但发生业年无营业收入或取得少量营业收入,但发生业务招待费的,经主管财政机关批准后,方可按务招待费的,经主管财政机关批准后,方可按当年完成房地产开发工作量的当年完成房地产开发工作量的60%预计营业收预计营业收入,并在下列限额内据实列入待摊费用:预计入,并在下列限额内据实列入待摊费用:预计收入收入1500万元以下的
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