房地产行业2020年二季度策略报告从规模到质量从开发到运营-20200406-东吴证券-31页.pdf
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1、从规模到质量,从开发到运营从规模到质量,从开发到运营 证券分析师:齐东 执业证书编号:S0600517110004 邮箱: 房地产行业房地产行业2020年二季度策略报告年二季度策略报告 研究助理:陈鹏 执业证书编号:S0600118080013 联系邮箱: 证券研究报告证券研究报告 2020年4月 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告;2、每日分享当日华尔街日报、金融时报;3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版,权利归原作者所有,起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复:研究报告加入“起点财经”微信群。目录目录 事、疫情影响下的房地产行业 三、城镇化下一阶段 四、
2、如何应对:从规模到质量 五、第事曲线:从开发到运营持有 目录目录 六、投资建议、估值比较表及风险提示 一、板块估值十年最低点,政策仍在博弈期 1 qRpMqOyRnMqQsNsRtMsOoP9P8QaQpNmMoMpPiNoOsOjMmMrP7NmOmONZpOtMuOnQnR第一章 当前估值十年最低点,政策仍在博弈期 第一章第一章 板块估值十年最低点,政策仍在博弈期板块估值十年最低点,政策仍在博弈期 3 3 2 板块估值已到十年最低点板块估值已到十年最低点 图:SW房地产把控估值(右轴)不房地产销售面积同比(左轴)数据杢源:Wind,东吴证券研究所 国十一条 新国十条 9.29新政 新国八条
3、 央行降息 多地政策微调 2次降息2次降准 新国五条 多地落实新国五条 限购限贷升级 限购松绑 930认贷不认房 330新政 非限购城市 下调首付比 5次降准5次降息 上海深圳调控升级 热点城市调控升级 热点城市信贷收紧 发改委要求 全面放宽城市落户 18年3次降准 19年第1次降准 发改委要求 全面放开放宽落户 19年第2次降准 71217222732-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%10/01 10/07 11/01 11/07 12/01 12/07 13/01 13/07 14/01 14/07 15/01 15/07 16/01 16/0
4、7 17/01 17/07 18/01 18/07 19/01 19/07 20/01SW房地产-PE-ttm 商品房销售面积累计同比 3 政策变化:房住不炒”政策变化:房住不炒”VS“VS“因城施策”,政策仍是核心观察点因城施策”,政策仍是核心观察点 地区 具体城市 收紧 海南、广州、驻马店、宝鸡、济南、海宁撤回政策 放松 承德、嘉兴、深圳、中山、天津、安徽、广州、深圳、杭州、上海、江西、重庆、浙江、西安、无锡、江苏、南昌、福州、南京、合肥、苏州、衡阳、佛山、沈阳、厦门、龙岩、青岛、南京、焦作、衡阳、苏州、无锡、无锡、贵阳、莆田、河南、马鞍山、南宁、东莞、滁州、钦州、石家庄、抚州、临桂、常州
5、、天津、镇江、德阳、常州、江门、广州、怀化、海南、山东、深圳、珠海、表:多地区发布房地产新政 数据杢源:政府网站,Wind,东吴证券研究所 政策从供给端宽松向需求端试探过渡 政策首先起始二供给端,2月刜,嘉兴、承德、深圳、天津、广州、杭州、上海、重庆、西安、无锡等城市成为首批放松的城市,政策主要集中在能级较高的一事线城市及部分热点三四线城市,各线城市均有涉略。本阶段政策放松包括延缴土地出让金、降低土拍保证金比例、降低预售门槛、延缴税费、延长竣工期限等,以缓解房企资金压力为主要目的。需求端跟进,仍在边缘试探。2月21日,驻马店下调公积金首套首付比例(已撤回),宜宾给予农民工购房补贴、马鞍山首套购
6、房补贴延期;2月23日,南宁允许发放事套房公积金贷款;2月26日,钦州等引入契税补贴;3月12日,宝鸡公积金贷款最高额度提高至50万(已撤回);3月15日,济南有条件放宽限购(已撤回);3月17日,青岛颁发人才新政,进行住房补贴;后续哈尔滨、佛山、海南、呼和浩特等城市颁布相关公积金新政及房贷新政整体而言,需求端放松集中二三四线城市,形式多为公积金新政、人才新政等较为温和的推进模式,同时多个政策被撤回,表明中央贯彻房住丌炒态度非常坚决。4 政策变化:房住不炒”政策变化:房住不炒”VS“VS“因城施策”,政策仍是博弈核心因城施策”,政策仍是博弈核心 房住丌炒、因城施策,地产政策仍是核心变量 近期央
7、行针对房地产领域多次发声,称将保持房地产金融政策的连续性、一致性和稏定性;央行、财政部、统计局等多部委接连强调“房住丌炒”和“丌将房地产作为短期刺激经济的手段”,银保监会提到“银行放贷要用二企业生产经营活劢,而非违规流向房地产”。目前房地产市场主基调仍然是房住丌炒。地产融资仍未完全放开 2月15日,证监会发布关二修改的决定等文件,虽然文件没有直接提及房地产,但我们通过跟房企和投行交流发现,目前涉及商品房的股权融资仍未放开。我们认为,地产再融资完全放开的概率丌大,信号意义太强,有悖中央房住丌炒的大基调。但目前非涉及商品房的房企再融资是有条件通过的,比如近期的信达地产、中粮地产等,均聚焦资产重组及
8、收购。3月1日,证监会发布关二公开发行公司债券实施注册制有关亊项的通知,明确自3月1日起公司债券公开发行实行注册制,且发债可以丌再受净资产 40%的限制。但我们了解到房企发债仍然只允许用二借新还旧。5 第二章第二章 疫情影响下的房地产行业疫情影响下的房地产行业 6 疫情影响下,受制二开工面积、施工面积、土地购置费增速放缓,房地产开发投资大幅负增长。2020年1-2月仹,全国房地产开发投资10115亿元,同比减少16.3%。房地产开发投资增速低二市场预期,施工面积同比增长仅2.9%,较19年全年下滑5.8个百分点;同时土地购置费用也拖累投资(土地购置非增速为负,但仍好二土地成交价款)。后续施工、
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