房地产开发项目投资控制研究论文G.doc
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1、房地产开发项目投资控制研究作者: 导师: 培养单位: 论文提交日期: 论文摘要房地产开发项目的投资控制贯穿于项目的全过程,即项目决策阶段、项目设计阶段、项目实施阶段和竣工阶段都关系到开发项目的投资控制。尤其是项目实施之前的项目决策和设计阶段是控制项目投资额的重要阶段,项目决策是决定因素,而设计则是关键因素。本文从理论上论述了在项目决策阶段、设计阶段和实施阶段分别采取的投资控制措施,来保证投资目标的实现。最后展望了房地产开发项目投资控制的发展。 关键词:房地产,投资控制目 录1 房地产开发项目投资控制概述41.1 房地产开发项目投资构成情况41.2 房地产开发项目投资控制的特点41.3 房地产开
2、发项目投资控制的原则51.4 房地产开发项目投资影响因素分析62 房地产开发项目决策阶段投资控制72.1 决策阶段影响投资决策的因素72.2 房地产开发项目的可行性研究82.3 房地产开发项目的投资估算103 房地产开发项目设计阶段投资控制103.1 概述103.2 价值工程在规划设计阶段中的应用113.3 限额设计113.4 标准设计123.5 鼓励设计部门参与投资控制124 房地产开发项目建设阶段投资控制134.1 概述134.2 项目招标阶段的投资控制134.3 项目施工阶段的投资控制144.4 项目竣工阶段的投资控制165 房地产开发项目销售费用控制165.1 概述165.2 销售费用
3、控制166 结论167 参考文献181房地产开发项目投资控制概述1.1 房地产开发项目投资构成情况房地产开发项目的投资构成是进行房地产投资控制和分析的主要依据。房地产开发项目投资构成是指项目立项、开发建设、销售等过程中所花费的全部费用。房地产开发项目投资构成按开发费用发生的先后可分成六大部分,具体构成如下:1.1.1 土地费用主要包括土地使用权出让金、征地费用以及拆迁安置补偿费、房地产价格评估费、土地税费、项目转让费等五项内容。1.1.2 勘查设计以及前期工程费勘查设计以及前期工程费是指房地产开发项目在开工建设前所发生的费用,主要包括:工程项目勘查费;建筑、安装以及市政园林工程设计费;人防工程
4、设计费;图纸审查费;三通一平费等。1.1.3 政府相关税费政府相关税费是指房地产开发项目在取得开工证前必须向政府相关部门交纳的费用。1.1.4 建安工程费建安工程费是指房地产开发项目的实体建设费用和红线内小市政工程建设费用。1.1.5 其他费用1.1.6 销售费用和建设单位管理费1.2房地产开发项目投资控制的特点房地产升发项目投资控制是指在控制周期内把开发项目的投资控制在批准的投资限额以内,随时纠正偏差,保证开发项目投资控制目标的实现,力求在开发项目中合理使用人力、财力、物力,获得良好的经济效益、社会效益和环境效益。房地产开发项目投资控制具有以下特点:(1)综合性进行投资控制时不能一味强调投资
5、控制目标而忽视了其他目标的实现,应当与质量、进度、销售等目标相结合。(2)全面性 房地产开发项目的投资控制是贯穿于整个房地产开发过程中,包括整个房地产开发决策、建设及销售过程中的所有费用,因此具有全面性。(3)微观性为了控制好整个房地产项目的投资支出,管理者应从每个支出的时间段开始,一步一步地进行控制。但应注意控制的周期不可太长,在控制的过程中,以近期控制为主,这样才能提高控制的准确性和详细程度。1.3房地产开发项目投资控制的原则1.3.1设置科学的控制目标房地产开发项目建设过程是一个周期长、投资大的生产消费过程,投资者的开发经验,知识水平是有限的,再加上科学技术条件的限制,因而不可能在开发项
6、目开始阶段就能设置一个科学的、一成不变的控制目标,而只能设置一个大致的投资控制目标,这就是项目投资估算。随着开发项目的进展,投资控制目标逐渐清晰、准确,形成为设计概算、设计预算、承包合同价等。可见,开发项目投资控制目标的设置是随着实践的不断深入而分阶段设置的。具体来讲,投资估算应作为技术设计和施工图设计的项目投资控制目标;设计概算或建安工程承包合同价则应作为施工阶段控制建安工程成本的目标。因此,投资控制目标的制定,既要有先进性又要有实现的可能性,目标水平一定要能激发执行者的进取心,充分发挥他们的工作潜力和创造性。1.3.2明确关键控制环节据统计,投资前期的决策阶段,对投资额的影响程度高达95%
7、-100%;在规划设计阶段,这种影响有75%-95%:而在初步设计阶段,只占到30%-75%;施工图设计阶段,对投资额的影响程度只有35%以下;而在施工阶段则只有10%以下了。从国内外工程实践中也可以看出,影响项目投资总额最大的阶段是项目前期决策阶段和规划设计阶段。投资决策阶段是房地产项目的开始阶段,也是最重要的阶段,在这个阶段不仅决定了开发项目的开发规模、开发时间、开发地点、开发类型,往往还决定了项目能否完成预定目标并获得预期利润。设计阶段是开发商把蓝图变为现实的桥梁,如果说决策阶段决定了战略和方向,那么设计阶段就是最重要的战术阶段。目前国内外的房地产开发企业普遍存在的问题就是忽视开发项目前
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