1、 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 1 1 房地产房地产 报告原因报告原因：投资策略投资策略报告报告 房地产行业二季度投资策略房地产行业二季度投资策略 维持评级维持评级 短期疫情不改行业长期趋势短期疫情不改行业长期趋势 关注安全和稳定的龙头关注安全和稳定的龙头 看好看好 2020 年年 3 月月 24 日日 行业行业研究研究/深度报告深度报告 房地产板块房地产板块近一年市场表现近一年市场表现 投资要点：投资要点：一季度行业跑输大盘一季度行业跑输大盘 一线二线龙头跌幅居前一线二线龙头跌幅居前。一季度申万地产板块下跌 18.07%，跑输大盘（沪深 3
2、00）4.25 个百分点，落后于大部分行业，仅强于采掘和非银金融两个行业。对比 2003 年 SARS 比较严重的时期为 3 月-5 月，在此期间，地产板块整体下跌 2.97%，在申万 28个行业中排名第 21 位。此次疫情对地产板块的影响明显大于 2003 年SARS 对市场的影响。个股方面，1 季度跌幅较大的个股中一线和二线龙头较多，跌幅前 30 的个股中有万科 A、绿地控股、华侨城 A、新城控股、华夏幸福等一线龙头，也有中南建设、荣盛发展、阳光城、首开股份等二线龙头。而且跌幅前 30 个股跌幅均大于行业平均跌幅（18.07%）销售短期大幅下滑，但不会改变行业长期趋势销售短期大幅下滑，但不
3、会改变行业长期趋势。受疫情影响，1-2月，全国商品房销售面积仅为 8475 万平方米，同比下降 39.9%。随着全国范围内疫情逐步得到控制，行业销售逐渐恢复，3 月初，全国 30个大中城市商品房成交面积逐步回升。随着全国疫情继续好转，2 季度有望逐步恢复至正常水平。但从长期来看，我国经济增长的大趋势并未改变，我国城镇化的趋势也未改变，房地产行业作为国民经济重要产业的地位也未改变，全国商品房销售仍将保持稳定的趋势也不会改变。投资短期大幅下滑，低库存或加速行业复工进度投资短期大幅下滑，低库存或加速行业复工进度。此次疫情对房地产行业投资短期造成了较大影响，主要体现在行业新开工和竣工大幅下降，已开工项
4、目也有部分处于暂停状态，但随着国内疫情逐渐得到控制，国内商品房销售逐渐恢复，行业开工率和复工率将逐步回升。全国商品房库存仍处于较低水平，这会加速房地产企业开复工进度。相关报告相关报告：分析师：分析师：平海庆 执业证书编号：S0760511010003 电话：010-83496341 邮箱： 太原市府西街 69 号国贸中心 A 座 28 层 北京市西城区平安里西大街 28号中海国际中心七层 山西证券股份有限公司 http:/ 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内
5、部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。证券研究报告：行业研究证券研究报告：行业研究/深度报告深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 2 2 现金流趋紧，但资金链总体安全现金流趋紧，但资金链总体安全。负债方面，A 股地产板块上市公司真实杠杆率在下降。短期债务方面，地产板块 A 股上市公司近 3年来短期有息负债/有息负债 1 季度均低于全年（三季度）。行业现金流方面，行业现金能够覆盖短期有息负债，行业资金链总体仍在可控区间。2020 年行业业绩保障率高年行业业绩保障率高 疫情或影响疫情或影响 2021 年业绩。年业绩。
6、们假设 2019年、2020 年行业营业收入分别增长 20%和 15%，截止到 2019 年 3 季度末，行业 2019-2020 年业绩保障率已达到 86.04%，市值前 10、前 30和前 50 的上市公司保障率分别达到 92.94%、92.57%、90.37%。如果再叠加 2019 年 4 季度销售，行业 2019-2020 年业绩保障率会更高。但如果此次疫情持续时间较长，会影响行业 2021 年业绩。维持行业看好评级维持行业看好评级 重点关注重点关注兼具兼具安全性和稳健性之行业龙头。安全性和稳健性之行业龙头。行业未来 2 年业绩确定性高，行业基本面未发生变化；行业 PE（TTM）和 P
7、B 均已处于近 20 年来最低水平。维持行业“看好”评级。建议关注杠杆率较低和业绩稳定性较强的行业龙头企业：万科 A、保利地产、金地集团，和区域龙头企业：金科股份、中南建设、荣盛发展、蓝光发展 风险提示：风险提示：全球疫情持续发展风险；宏观经济增长不及预期风险；个别公司资金链断裂风险。qRoNqOzQrQrRrOoNqPrNnMbR9R8OoMqQnPnNiNpPpMlOmOsM9PpNpPMYsRoQxNnNqR 证券研究报告：行业研究证券研究报告：行业研究/深度报告深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 3 3 目录目录 1.一季度行业跑
8、输大盘一季度行业跑输大盘 一线二线龙头跌幅居前一线二线龙头跌幅居前.5 3.销售短期大幅下滑，但不会改变行业长期趋势销售短期大幅下滑，但不会改变行业长期趋势.7 4.投资短期大幅下滑，低库存或加速行业复工进度投资短期大幅下滑，低库存或加速行业复工进度.8 5.现金流趋紧，但资金链总体安全现金流趋紧，但资金链总体安全.10 6.2020 年行业业绩保障率高年行业业绩保障率高 疫情或影响疫情或影响 2021 年业绩年业绩.12 7.维持行业看好评级维持行业看好评级 重点关注重点关注兼具兼具安全性和稳健性之行业龙头安全性和稳健性之行业龙头.14 7.1 维持行业看好评级.14 7.2 关注稳健发展的
9、行业龙头企业.15 8.风险提示风险提示.15 图表目录图表目录 图图 1：1 季度地产板块走势弱于大盘季度地产板块走势弱于大盘.5 图图 2：1 季度申万各行业涨跌幅排名季度申万各行业涨跌幅排名.5 图图 3：SARS 主要时间节点主要时间节点.6 图图 4：地产板块：地产板块 2003 年走势年走势.6 图图 5：SARS 期间申万各行业涨跌幅期间申万各行业涨跌幅.6 图图 6：1 季度地产板块走势弱于大盘季度地产板块走势弱于大盘.7 图图 7：2020 年年 1-2 月全国商品房销售面积大幅下降月全国商品房销售面积大幅下降.8 图图 8：全国：全国 30 个大中城市商品房销售面积个大中城
10、市商品房销售面积.8 图图 9：2020 年年 1-2 月全国房地产投资大幅下降月全国房地产投资大幅下降.9 图图 10：2020 年年 1-2 月全国房屋新开工面积大幅下降月全国房屋新开工面积大幅下降.9 图图 11：2020 年年 1-2 月全国房屋竣工面积大幅下降月全国房屋竣工面积大幅下降.9 图图 12：2020 年年 1-2 月全国房屋施工面积保持增长月全国房屋施工面积保持增长.9 证券研究报告：行业研究证券研究报告：行业研究/深度报告深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 4 4 图图 13：2020 年年 1-2 月全国房地产企
11、业土地购置面积月全国房地产企业土地购置面积.9 图图 14：全国商品房库存处于较低水平：全国商品房库存处于较低水平.10 图图 15：近：近 3 年地产板块上市公司资产负债率年地产板块上市公司资产负债率.10 图图图图 16：近：近 3 年地产板块上市公司真实资产负债率年地产板块上市公司真实资产负债率.10 图图 17：近：近 5 年地产板块上市公司短期有息负债年地产板块上市公司短期有息负债/总负债一季度与全年比较总负债一季度与全年比较.11 图图 18：近：近 5 年地产板块上市公司短期有息负债年地产板块上市公司短期有息负债/有息负债一季度与全年比较有息负债一季度与全年比较.11 图图 19
12、：2019 年以来全国商品房单月销售情况年以来全国商品房单月销售情况.12 图图 20：2019 年年以来以来 36 家上市公司销售情况家上市公司销售情况.12 图图 21：截至：截至 2019 年年 3 季度末地产板块现金与有息负债、管理费用情况季度末地产板块现金与有息负债、管理费用情况.12 图图 22：过去：过去 5 年全国商品房销售额与申万地产板块公司营业收入情况年全国商品房销售额与申万地产板块公司营业收入情况.13 图图 23：A 股地产公司股地产公司 2019 年与年与 2020 年业绩覆盖情况（单位：万亿元）年业绩覆盖情况（单位：万亿元）.13 图图 24：申万地产板块：申万地产
13、板块 PE（TTM）已处于）已处于 20 年来最低水平年来最低水平.14 图图 25：申万地产板块：申万地产板块 PB 也处于也处于 20 年来最低水平年来最低水平.14 表表 1：重点公司盈利预测与估值：重点公司盈利预测与估值.15 证券研究报告：行业研究证券研究报告：行业研究/深度报告深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 5 5 1.一季度行业跑输大盘一季度行业跑输大盘 一线二线龙头跌幅居前一线二线龙头跌幅居前 受新冠肺炎疫情影响，申万地产板块从年初至 3 月 24 日下跌 18.07%，跑输大盘（沪深 300）4.25 个百分点，落后
14、于大部分行业，仅强于采掘和非银金融两个行业。对比 2003 年 SARS 比较严重的时期为 3 月-5月，在此期间，地产板块整体下跌 2.97%，在申万 28 个行业中排名第 21 位。此次疫情对地产板块的影响明显大于 2003 年 SARS 对市场的影响。图 1：1 季度地产板块走势弱于大盘 数据来源：wind，山西证券研究所 图 2：1 季度申万各行业涨跌幅排名 数据来源：wind，山西证券研究所 证券研究报告：行业研究证券研究报告：行业研究/深度报告深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 6 6 图 3：SARS 主要时间节点 数据来源
15、：山西证券研究所 图 4：地产板块 2003 年走势 数据来源：wind，山西证券研究所 图 5：SARS 期间申万各行业涨跌幅 数据来源：wind，山西证券研究所 证券研究报告：行业研究证券研究报告：行业研究/深度报告深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明 7 7 个股方面，1 季度跌幅较大的个股中一线和二线龙头较多，跌幅前 30 的个股中有万科 A、绿地控股、华侨城 A、新城控股、华夏幸福等一线龙头，也有中南建设、荣盛发展、阳光城、首开股份等二线龙头。而且跌幅前 30 个股跌幅均大于行业平均跌幅（18.07%）。综合来看，一季度房地产行业
16、和公司均跑输大盘。图 6：1 季度地产板块走势弱于大盘 数据来源：wind，山西证券研究所 3.销售短期销售短期大幅下滑大幅下滑，但不会改变行业长期趋势，但不会改变行业长期趋势 由于 COVID-19 疫情来势凶猛，全国采取的防控措施也比较果断，整个房地产行业销售在疫情防控期间受到了较大影响，2020 年 1-2 月，全国商品房销售面积仅为 8475 万平方米，同比下降 39.9%。随着全国范围内疫情逐步得到控制，行业销售也在逐渐恢复，从 3 月初开始，全国 30 个大中城市商品房成交面积逐步回升，目前日成交面积已经超过 2019 年 1 季度日均成交面积的一半，并继续呈上升趋势。随着全国疫情继续好转，我们认为全国商品房成交将继续恢复，2 季度有望逐步恢复至正常水平。尽管此次疫情对房地产行业短期销售造成较大冲击，但从长期来看，我国经济增长的大趋势并未改变，我国城镇化的趋势也未改变，房地产行业作为国民经济重要产业的地位也未改变，因此，全国商品房销售仍将保持稳定的趋势也不会改变。证券研究报告：行业研究证券研究报告：行业研究/深度报告深度报告 请务必阅读最后一页股票评级说明和免责声明请务必阅
