1、XXX酒店商 业 计 划 书XXX酒店2005年1月目 录第一章 摘要11.1 项目公司11.2 市场营销11.3 营运与管理21.4 投资与财务2第二章 项目规划32.1 酒店位置及现状32.2 许可经营及法律文件32.3 项目总体规划32.3.1 酒店大堂32.3.2 餐厅32.3.3 客房42.3.4 娱乐中心42.3.5 会议设施4第三章 乌鲁木齐市环境评估53.1 区位优势53.1.1 自然情况53.1.2 城市功能区划53.1.3 气候特点53.1.4 交通情况63.1.5 独特区位优势63.2 区域经济73.3 旅游资源8第四章 酒店行业概况94.1 酒店业概况94.1.1 我国
2、星级酒店数量、结构及分布94.1.2 我国星级酒店行业景气情况114.1.3 我国星级酒店经营情况114.2 酒店业经济特点134.2.1 属于资本密集型和劳动密集型行业134.2.2 对经营管理的要求高134.3 酒店业发展趋势134.3.1 旅游行业整体发展趋势预测134.3.2 酒店业发展趋势预测14第五章 市场、竞争和项目定位165.1 乌鲁木齐酒店市场分析预测165.1.1 乌鲁木齐旅游业基本情况165.1.2 乌鲁木齐酒店基本情况175.1.3 乌鲁木齐酒店住宿人员状况175.1.4 乌鲁木齐酒店价格和出租率185.1.5 乌鲁木齐酒店市场预测185.2 竞争分析195.2.1 竞
3、争对手基本情况195.2.2 SWOT分析205.2.3 竞争分析结论235.3 项目目标定位23第六章 发展规划246.1 总体设想246.2 公司发展战略步骤设想246.2.1 完成酒店试营业246.2.2 通过三星级认定、并成为乌鲁木齐知名酒店之一246.2.3 实施后楼改造工程，进一步提高经济效益25第七章 市场营销267.1 目标市场267.2 产品与服务267.3 定价267.4 销售渠道277.4.1 直接渠道277.4.2 间接渠道277.5 公关宣传策略277.6 初步销售策略287.6.1 客房业务287.6.2 餐饮业务287.6.3 提高回头率的措施297.7 销售激励
4、制度29第八章 营运和管理308.1 基本业务流程308.2 营运管理初步计划308.2.1 服务项目和基本设施安排308.2.2 建立并实施完善的质量标准318.2.3 建立并实施完善的财务内控制度328.3 机构设置338.4 人员配备348.5 管理团队358.6 遵循的标准35第九章 投资与财务评价369.1 项目实施计划进度369.2 投资估算369.3 收入、成本费用及利润预测369.3.1 住宿收入预测369.3.2 餐饮收入预测389.3.3 物业租赁收入预测399.3.4 总收入预测399.3.5 成本费用预测409.3.6 利润预测409.4 现金流量预测419.5 财务评
5、价41第十章 风险与对策分析4210.1 风险4210.1.1 客源影响带来的风险4210.1.2 人力资源风险4210.1.3 市场竞争风险4210.1.4 行业特点决定的风险4310.2 对策4310.2.1 客源影响对策4310.2.2 人力资源风险对策4310.2.3 市场竞争风险对策4310.2.4 行业特点风险对策43第十一章 融资计划4411.1 融资资金金额、方式与用途4411.1.1 融资金额4411.1.2 融资方式4411.1.3 融资资金用途4511.2 公司治理与投资者保护45结 论46第一章 摘要1.1 项目公司1.2 市场营销1.3 营运与管理1.4 投资与财务第
6、二章 项目规划2.1 酒店位置及现状2.2 许可经营及法律文件2.3 项目总体规划2.3.1 酒店大堂F为酒店大堂，面积1200平方米，拟建有小桥流水山水景观、西餐厅、琴吧、精品店、商务中心、旅游公司等设施，具有空间大、设施完备、功能齐全的特点。2.3.2 餐厅F3F为餐厅，餐厅面积2400平方米，30间包厢，22张散台。餐厅突出新疆民族特色，强调品牌经营，突出菜肴品牌和地方特色。2.3.3 客房客房分布于前楼4F-8F及后楼3F-5F，面积共有8232平方米，前楼有商务客房85间，其中：商务套房10套，豪华标准间75间。后楼有普通标准间42间，套间20间，共60间客房。客房具有面积大，空间视
7、野宽的特点，房间拟配备高档、精致家具，突出酒店的商务特点，装饰装潢强调统一中显个性，力求舒适、温馨、实用。2.3.4 娱乐中心后楼1F2F面积2700平方米，为娱乐中心和MODERN BOSS（现代商务老板俱乐部）。娱乐中心设有演艺吧、迪吧、酒吧、KTV包厢、静吧、健身房、运动中心。同时，在前楼-1F和-1F设有面积1940平方米的桑拿中心，内设休息大厅、男宾室、女宾室、贵宾间和特色浴室等。2.3.5 会议设施酒店将设有会议室和多功能厅。会议室可容纳200人，位于后楼大厅楼顶加层。多功能厅位于娱乐中心的演艺吧。会议室和多功能厅的声讯设施拟采用最先进的音响系统，会议室在装修风格上，拟强调文化底蕴
8、，体现企业丰富的个性内涵。第三章 乌鲁木齐市环境评估3.1 区位优势3.1.1 自然情况乌鲁木齐市是一座美丽的内陆城市，乌鲁木齐市位于天山山脉北麓，准噶尔盆地边缘，地理坐标为东经863733- 885824，北纬424532- 440800。乌鲁木齐三面环山，地势东南高、西北低，平均海拔800米。乌鲁木齐市总面积12000平方公里，城市规划控制面积1600平方公里，下辖7区一县，总人口208.2万人，市区人口占83.5，另有流动人口约120万。乌鲁木齐市聚居着维吾尔、汉、回、哈萨克等四十多个民族，少数民族人口占总人口的24.6。 乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区的首府，也是新疆政治、经济、文化的中心
9、，也是我国向西开放的主要门户和对外经济文化交流的窗口。其经济结构具有大城市、小郊区的特点，第三产业比重大，服务功能强。乌鲁木齐地区科研院所、高等院校和其他各类学校集中，人才相对较多，是新疆的科研、文化、广播、电视、新闻中心。在经济保持高速发展的同时，乌鲁木齐市的生态环境也得到了保护，具备可持续发展潜力。乌鲁木齐2000年获得了全国优秀旅游城市（地级市）荣誉。3.1.2 城市功能区划乌鲁木齐城市布局呈“双中心、组团式”形态。市区南中心为大十字一带，北中心为北京路卫星广场一带。市区规划为九个集团片区，即天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区、东山卡子湾区、机场区、北站区、西站区、头屯河区。乌鲁木齐城
10、市中心区由天山区、沙依巴克区、新市区、水磨沟区部分组成，重点发展第三产业；城市周边区由头屯河区、东山区等组成，重点发展第二产业。3.1.3 气候特点乌鲁木齐深处大陆腹地，属于中温带大陆性干旱气候。昼夜温差大，寒暑变化剧烈；气候干燥，降水少，山区降水较多；无霜期短。春季多风，夏季热而不闷，秋季降温迅速，冬季寒冷漫长。年平均温度7.3摄氏度，年平均降水236毫米。乌鲁木齐自3月27日进入春季，至6月20日结束，每年春雨占全年降水的1034；乌鲁木齐城区夏季自6月21日到8月24日，共62天，乌鲁木齐气候干燥，尽管夏日炎炎，却热而不闷，而且昼夜温差大，是旅游、避暑的胜地；乌鲁木齐的秋天从8月24日开
11、始，入秋后，气候凉爽，气温下降迅速，昼夜温差增大；乌鲁木齐城区的冬天漫长，从头年11月3日到次年3月27日长达144天，南郊山前丘陵由于受冬季逆温层影响，有一条“暖带”，冬季气温要比市区高4-5度，而且南郊积雪长达175天，适宜开展高山滑雪等冬季运动及旅游活动。3.1.4 交通情况乌鲁木齐航空港是中国通往西亚、欧洲、非洲的国际航空通道，与北京首都机场、上海虹桥机场、广州白云机场、昆明巫家坝机场并称中国五大门户，已开通乌鲁木齐阿拉木图、乌鲁木齐比什凯克、乌鲁木齐沙迦、乌鲁木齐伊斯坦布尔、乌鲁木齐莫斯科、乌鲁木齐新西伯利亚、乌鲁木齐-叶卡捷琳堡七条国际航线；国内航线已开通乌鲁木齐至全国各大城市90
12、多条；区内航线已开通乌鲁木齐至喀什、阿克苏、和田、阿勒泰、库尔勒、伊宁、库车、克拉玛依、塔城、且末等十余条航线。铁路有通往阿拉木图、莫斯科、柏林、鹿特丹的新亚欧大陆桥线路，有通往北京、上海、西安、成都等大城市的直达快车，通过库尔勒、阿克苏、喀什的南疆铁路和通往奎屯、哈密等地的直达快车。公路有312国道向东通过甘肃省连我国内地、西出哈萨克斯坦；315国道向东通过青海省连我国内地、西至喀什市，将来可西出吉尔吉斯斯坦；314国道在乌鲁木齐市与315国道相接，向西南经红其拉甫口岸通往巴基斯坦；此外还有216、217、218、219等国道与区内外相连，有吐鲁番乌鲁木齐大黄山高等级公路和乌鲁木齐奎屯高速公
13、路与区内城市相连。3.1.5 独特区位优势乌鲁木齐具有发展经济，尤其是发展旅游经济的独特区位优势。3.1.5.1 亚欧大陆的核心位置乌鲁木齐地处亚欧大陆腹地，亚洲大陆地理中心和欧亚大陆地理内心均距离乌鲁木齐很近，乌鲁木齐在欧亚大陆的核心区位条件，在未来中国和世界经济格局中的地位和作用将日益显现。3.1.5.2 与欧洲客源市场的距离优势乌鲁木齐与欧洲主要城市之间的距离，只有北京、上海、广州和西安这几大中国门户城市与欧洲各城市之间距离的23，说明乌鲁木齐更接近世界最大的旅游客源市场，新疆具有开发欧洲客源市场的巨大潜力。我国几大门户城市与主要欧洲城市之间的航空距离见表3.1。3.1.5.3 毗邻中亚
14、、西亚和南亚的地缘优势新疆与哈萨克斯坦、俄罗斯、塔吉克斯坦、乌兹别克斯坦、吉尔吉斯斯坦、蒙古、巴基斯坦、印度八个国家接壤，拥有15个对外开放的口岸。乌鲁木齐具有发展边贸旅游和跨国旅游的地缘优势和发展成为中亚地区国家贸易和旅游中心的地缘优势和潜力。如表3.2所示，乌鲁木齐与周边国家部分城市之间的距离只相当于与我国东部城市之间距离的12。表3-2 乌鲁木齐与中亚城市航空距离与中国东部城市距离对比城市名称阿拉木图杜尚别塔什干阿什哈马德新西伯利亚北京上海广州西安乌鲁木齐91016901560260013652760315032001200资料来源：新疆维吾尔自治区旅游发展规划，新疆自治区旅游局，2003年9月3.2 区域经济在国家推行的西部大开发战略中，乌鲁木齐市是受政策、资金倾斜的重点地区。近几年乌鲁木齐市经济建设获得迅猛的发展，全方位开放的格局基本形成， 2003年完成国内生产总值408亿元，按照不变价格计算较上年增长12.7，2004年目标增长13，实现全市GDP增长至455亿元的目标。通过多年的高速发展，乌鲁木齐市的综合实力逐年增强，市民生活水平不断提高。2002年，乌鲁木齐市人均国内生产总值达到170
