1、房地产公司 采购招标管理流程 采购招标管理流程房地产公司年月日第 11页共11页目 录1流程概述31.1流程目的及适用范围31.2定义31.3流程关系31.4部门职责31.5流程输入及输出文件42流程图53流程操作指引63.1招标应遵循以下原则：63.2采购招标范围63.3招标标段的划分63.4采购计划的确定73.5招标工作时限73.6确定招标入围单位73.7招标文件编制和审核83.8发标93.9开标103.10评标103.11定标111 流程概述1.1 流程目的及适用范围流程目的遵循公平、公正、公开的原则，对招标过程实施有效控制，选择符合公司业务要求的合格供方。适用范围公司所有招标类业务的管
2、理工作。1.2 定义1.3 流程关系流程等级母流程子流程关联流程二级流程外包管理流程1.工程采购招标管理流程2.甲供材料设备采购招标管理流程3.设计招标管理流程1.项目决策管理流程2.项目策划管理流程3.设计管理流程4.工程管理流程5.营销管理流程6.合同管理流程1.4 部门职责部门名称本流程中承担的主要职责主办部门采购管理部门1. 负责采购计划的汇总与审批；2. 负责组织招投标文件的起草（额度外）；3. 负责组织评标小组（额度外）；4. 负责招投标工作的组织实施（额度外）。配合部门责任部门1. 负责部门采购计划的编写和上报；2. 负责本部门相关招投标技术、质量、管理条款的编写；3. 参与评标
3、；4. 负责组织（额度内）招投标文件的起草；5. 负责组织（额度内）评标小组；6. 负责（额度内）招投标工作的组织实施。合同管理部门1. 负责组织合同的编制；2. 负责合同签署及管理；3. 参与评标。成本管理部门1.负责标底的编制；2.负责招标文件中经济标部分的内容编制；3.参与评标。财务管理部门1. 负责招标文件及合同内容中与财务有关条款的编写、审查；2. 参与评标。行政管理部门（法务）1. 负责招标文件及合同内容的法律审查。决策部门重大事项评审小组1. 供方入围评审、决策；2. 招标文件评审、决策；3. 定标决策。1.5 流程输入及输出文件流程输入文件流程输出文件1. 项目开发计划2. 外
4、包工作计划3. 采购计划1.采购招投标计划2.供方实地考察评价表（工程类）3.供方实地考察评价表（材料设备类）4.投标单位资格预审表5.投标资格评审汇总表6.投标入围会签单7.招标文件审批单8.答疑纪要9.投标情况对比分析表10.定标审批表2 流程图3 流程操作指引3.1 招标应遵循以下原则1) 全面招标原则：符合招标方式的任何采购都应以招标方式确定供方；2) 整体招标原则：禁止将一单完整的采购肢解或化整为零；3) 事前预算原则：在招标前，进行目标成本的预测或编制标底参考造价；4) 资质审查原则：只有符合本文件规定条件的投标人才有资格参加投标；5) 合理低价中标原则：在技术标合格的情况下，合理
5、低价中标原则；6) 透明公正原则：招标过程透明，禁止暗箱操作；7) 保密原则：标底、投标文件、评标、定标有关信息和文件的转播范围只限于参与招标工作的相关人员及重大事项评审小组成员，每个人均有义务保密，以防影响招标的公正与效果。3.2 采购招标范围3.2.1 工程类（含施工、监理及甲供材料设备）：1) 单项大于等于xxx万元(五万元)以上的工程类采购必须通过招标程序采购；2) 工程管理部门负责经办单笔金额小于xxx万元（五万元）的工程类采购实施以及合同签署,并按公司相关规定审批权限逐步上级审批。3.2.2 设计类：1) 单项大于等于xxx万元（100万元）以上的设计类合同必须通过招投标程序选择设
6、计方；2) 设计管理部门负责经办单笔金额小于xxx万元（100万元）的设计方选择以及合同签署,并按公司相关规定审批权限逐步上级审批。3.2.3 营销策划及销售代理类：1) 单项大于等于xxx万元（10万元）以上的营销类合同必须通过招投标程序选择设计方；2) 营销管理部门负责经办单笔金额小于xxx万元（10万元）的营销策划及销售代理公司选择以及合同签署,并按公司相关规定审批权限逐步上级审批。3.3 招标标段的划分3.3.1 采购管理部门负责组织相关部门，依据项目的规模、项目开发计划、项目目标责任成本控制指导书、合约规划对投标业务进行标段的划分工作，并形成标段划分建议书。3.3.2 标段划分的原则
7、：1） 工程总分包标段划分：总包标段的划分应按项目同期开发规模、不同产品的类别、项目规划总平面的布局、入住的时间、开发商项目管理机构的设置等因素综合考虑标段的划分。通常同期开发规模超过3万平米以上时宜划分为不少于两个标段，每个标段的建筑面积一般为3-5万m2左右为宜，如果开发商有长期合作的承包商（战略合作伙伴）可将标段的规模适当加大。对于技术要求高的，需要具有专业资质的分项工程如门窗工程、幕墙工程、钢结构工程、防水工程、精装修工程、弱电工程、电梯等，宜由开发商直接分包或列为指定分包，上述分包工程的标段划分可参照总包标段的划分。2） 监理的标段划分应依据总包标段的划分来确定监理标段的划分，通常每
8、个总包标段应由一家监理公司监理，一家监理公司可承担两个总包标段的监理，但不宜超过两个总包标段。当同期开发规模超过6万平米时不宜少于两家监理公司。管网配套工程及园林工程可根据其工程特点分别由不同的监理公司监理。3） 设计类、营销策划及销售代理类招标时不宜将项目拆分，而应项目将整体作为一个标段招标。3.3.3 采购管理部门负责招标标段划分建议书上报重大事项评审小组审批。3.4 采购计划的确定 1) 公司各相关部门根据项目开发计划、外包工作计划及部门年度工作计划，组织编制本部门采购招标计划（参见采购招标计划），各部门采购招标计划经主管副总审批后，每月3号前报采购管理部门；2) 采购管理部门汇总各部门
9、采购招标计划，分解为招标及非招标采购，每月5号前编制完成采购招标月度计划；3) 采购管理部门同时编制不同采购项目的考察小组及评审小组名单，评标小组原则上从采购管理部门、相关责任部门负责人或专业人员中选择；4) 采购招标计划、相应的考察小组及评审小组名单报主管领导审批、总经理审批。3.5 招标工作时限 公开招标项目为25至35 个工作日，视具体情况调整。3.6 确定招标入围单位3.6.1 采购管理部门通过相关专业部门推荐、招标公告、供方库、网上搜寻、市场查询、同行推荐等方式收集（三至五家）投标意向单位。原则上应保证投标意向单位的数量不少于三家；3.6.2 投标意向单位均须按招标公告的要求提供相应
10、的资料，在资格预审截止日期前提交采购管理部门；3.6.3 采购管理部门对投标意向单位提供的资料进行整理和初审，填写投标单位资格预审表（参见投标单位资格预审表），报评审小组评审、总经理审批；3.6.4 采购管理部门组织考察小组对供方进行考察，并填写供方实地考察评价表（参见供方实地考察评价表（工程类）、供方实地考察评价表（材料设备类）；3.6.5 对于以下供方可以不需要进行考察：1) 战略合作伙伴； 2) 合作伙伴已建立合作关系，且合作关系正常，除非超过两年以上既没有进行合作也没有现场考察； 3) 近半年已考察通过（包括通过但未合作的供方）。 3.6.6 采购管理部门根据审查结论和考查报告，编制投
11、标资格评审汇总表（参见投标资格评审汇总表），报重大事项评审小组评审入围资格，确定入围单位，其中工程类招标总包投标入围单位不得少于5 家，材料设备、分包投标入围单位不得少于3 家；3.6.7 评审通过的，会签投标入围会签单（参见投标单位入围会签单）。3.7 招标文件编制和审核 3.7.1 招标文件编制应采用公司标准范本格式，无标准范本的，由采购管理部门根据项目特点另行组织编制；3.7.2 不同类招投标文件参与部门为：1) 工程类（含施工、监理及甲供材料设）：采购管理部门、成本管理部门、工程管理部门、设计管理部门、项目部、行政管理部门（法务）、财务管理部门；2) 设计类：采购管理部门、设计管理部门
12、、成本管理部门、项目部、行政管理部门（法务）、财务管理部门；3) 营销策划及销售代理类：采购管理部门、营销管理部门、项目部、行政管理部门（法务）、财务管理部门。3.7.3 招投标文件相应参与部门需要完成的工作内容：部门名称配合工作采购管理部门/其他责任部门招标文件的内容及格式、投标保证金的额度、合同文字和结构、合同价款及价款调整、合同款支付、变更、签证、结算、奖罚等与项目成本有关的条款。合同管理部门合同内容成本管理部门报价清单的格式及投标报价的要求工程管理部门（项目部）合同通用条款、特殊条款、工作范围、双方权利义务、技术、工期、进度、质量、履约、担保、保修等条款。设计管理部门 从产品设计理念、
13、产品品质角度提出技术要求条款。项目策划管理部门从产品定位、客户角度提出技术要求条款。营销管理部门从客户角度提出技术要求条款。物业公司从用户角度提出技术要求条款。行政管理部门（法务） 合同风险判断、与法律相关的内容，包括但不限于：变更、解除、违约、索赔、不可抗力、诉讼等条款。 财务管理部门签约公司名称、合同款支付方式、发票形式、代扣代缴等与财务核算和纳税有关的条款。 3.7.4 招标文件的编制要求和要点如下： 3.7.4.1 招标通用文件包括下列内容： 1) 投标须知，包括项目概况，招标范围，时间要求，质量标准，现场勘查和答疑安排，投标文件编制的要求，提交、修改、撤回的要求，投标报价要求，投标有
14、效期，开标的时间和地点；2) 投标函的格式及附录；3) 合同条款；4) 要求投标人提交的其他材料，如：资信证明、履约担保证件、授权委托书等。3.7.4.2 工程类招标文件对具体内容的要求如下：1) 投标报价要求，由成本管理部门编制，如果采用清单招标方式，还须编制工程量清单及报价统一格式明细（有必要时）；2) 工程技术、质量及管理要求，由工程管理部门编制；3) 主要材料设备的种类、型号、厂家、品牌、材料厂家，设计管理部门、采购管理部门、成本管理部门、工程管理部门、营销管理部门、物业公司共同确定。4) 应增加工程管理指导书，详见工程管理流程中关于指导书的要求。5) 详见工程采购招标管理流程中的具体要求。3.7.4.3 设计类合同招标文件中需要增加内容：1) 设计工作任务书，详见设计管理流程中关于工作任务书的要求。3.7.4.4 策划类合同招标文件中需要增加内容：1) 策划工作任务书，详见项目策划管理流程中关于项目策划工作任务书的要求。3.7.4.5 营销类合同招标文件中需要增加内容：1
