房地产行业香港龙头REITs十年十倍市值领展房地产信托基金案例分析-20200409-海通证券-22页.pdf
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1、海通证券房地产海通证券房地产涂力磊(首席分析师)涂力磊(首席分析师)SAC号码:号码:S0850510120001香港龙头香港龙头REITs,十年十倍市值,十年十倍市值领展房地产信托基金案例分析领展房地产信托基金案例分析 证券研究报告证券研究报告(优于大市,维持)(优于大市,维持)杨凡杨凡SAC号码:证书号码:证书:S08505180700032020年年4月月9日日 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告;2、每日分享当日华尔街日报、金融时报;3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版,权利归原作者所有,起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复:研究报告加入“起点财经
2、”微信群。概要和核心观点概要和核心观点内容概要:内容概要:2003年SARS之后香港证监会通过借鉴欧美和新加坡REITs机制,制定并颁布了香港房地产信托基金守则,推行香港REITs。随后2005年领展房地产基金作为香港第一个H-REITs上市。本文对领展房地产基金的业务模式、底层资产特点、收购并购和资产提升案例、资本管理和管理团队激励、股东结构方面做了相应分析。核心观点:核心观点:我们认为领展从2009年到2019年十年十倍市值成长的主要原因在于1)以必需品消费为主的底层资产租金和价值增长十分稳定,抗逆性强;2)管理团队员工较稳定+公司对人才培养重视+长期基金单位激励计划优质管理团队3)虽然没
3、有控股股东,但是公司主要股东为国际大型基金且长期持有公司基金单位,例如Blackrock从2011年即持有公司基金单位,长期持有比例在6%-9%之间。持有型物业在利率下行环境下投资吸引力更强:持有型物业在利率下行环境下投资吸引力更强:1)以领展为例,2006-2018年期间,香港经济和社会环境相对稳健,领展平米租金每年增长幅度超过Hibor(6个月)+CPI。此外,领展2009-2018年每基金单位分派年复合增速12%,也高于Hibor+CPI。2)持有类物业的资产价值定价方式和债券类似,管理优质的持有型物业资产包收益类似管理优质的持有型物业资产包收益类似债券债券。并且持有型物业的租金和资产价
4、值增长还包含了通胀影响。租金和资产价值增长还包含了通胀影响。3)在利率下行环境下,REITs融资成本和投资回报率利差加大,持有类物业的投资回报率较长期国债收益率更有吸引力。2请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明 2003年至今香港推行年至今香港推行REITs概览概览 2003年8月香港证监会颁布房地产信托基金守则,对房地产信托基金的业务、收入、派息、负债和信息披露等方面做出指导意见,从发布至今,该守则经历了五版修订。2005年领展成为首个在香港上市的REITs,随后2005-2008年期间越秀、泓富、冠君、阳光房、富豪等REITs先后上市。2008年经历
5、过金融危机后,香港REITs上市速度放缓。从2010年至今只有置富、汇贤、春泉、开元四只房地产产业基金上市。注:市值时间2019年12月31日资料来源:Wind,公司2018年报,海通证券研究所3请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明代码代码公司公司名称名称上市时间上市时间市值规模市值规模(亿港元)(亿港元)资产规模资产规模资产布局资产布局2018年营业收年营业收入(亿港元)入(亿港元)00823.HK领展25/11/20051721.05拥有126个物业,整体物业组合估值2200亿港元分布于香港、北京、上海和广州,物业类型主要包括零售商铺、停车场及办公室
6、物业100.3700405.HK越秀21/12/2005169.27拥有8处物业,整体估值为339.7亿港元分布于广州、上海及武汉核心商业区域,物业类型主要包括写字楼、批发、零售商场、酒店及服务式公寓22.98(2019)00808.HK泓富16/12/200545.83拥有7处物业,整体估值为109.9亿港元主要持有香港物业资产,物业类型主要包括甲级写字楼、商用物业、工业综合物业及工业物业4.62(2019)02778.HK冠君24/05/2006302.45拥有3处物业,整体估值为831亿港元资产均在香港境内,包括写字楼和零售物业30.81(2019)00435.HK阳光房21/12/20
7、0683.48拥有16处物业,整体估值为194.53亿港元资产均在香港,物业类型包括写字楼和零售物业4.47(2019)01881.HK富豪30/03/200765.8拥有9处物业,整体估值为277.03亿港元资产均在香港,均为酒店类物业9.8400778.HK置富20/04/2010176.12拥有18处物业,整体估值420亿港元资产均在香港,为零售物业19.60(2019)87001.HK汇贤29/04/2011215.31拥有6处物业,整体估值为330.86亿人民币分布于北京、沈阳、重庆,物业类型包括写字楼、零售物业、服务式公寓、酒店物业36.5301426.HK春泉05/12/2013
8、41.4拥有85处物业,整体估值为14.2亿美元分布于北京、英国,为写字楼和零售物业6.6101275.HK开元10/07/201315.54拥有7处物业,整体估值为49.79亿人民币分布于杭州、宁波、长春、开封、荷兰,均为酒店类物业3.15表表:香港上市:香港上市REITs介绍介绍 中国香港中国香港V.S.美国、日本、新加坡、澳大利亚美国、日本、新加坡、澳大利亚REITs 根据香港证监会颁布房地产信托基金守则,香港上市的REITs(H-REITs)是以信托的方式组成,由独立于REITs的公司作为受托人进行管理,并且要聘用第三方评估机构(3年一换制)对资产定期进行评估。经过香港证监会核准后的R
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