1、老旧小区改造（行业篇）老旧小区改造（行业篇）竣工周期之外的第二竣工周期之外的第二 赵可赵可博士博士S1090513110001房地产房地产证券研究报告证券研究报告|行业深度报告行业深度报告产业链研究产业链研究|多行业联合多行业联合刘荣刘荣S1090513110001机械机械郑晓刚郑晓刚S1090513110001建筑建材建筑建材郑恺郑恺S1090513110001轻工轻工隋思誉隋思誉S1090513110001家电家电每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习
2、。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。2 关于老旧小区改造的详细深度报告，请参考此前发布的关于老旧小区改造的详细深度报告，请参考此前发布的老旧小区改造老旧小区改造竣工周期之外的第竣工周期之外的第二二，本篇报告为姊妹篇，主要从行业层面进一步展开，本篇报告为姊妹篇，主要从行业层面进一步展开 判断老旧小区改造于判断老旧小区改造于2020年上量，无缝衔接棚改，或为竣工周期之外的第二年上量，无缝衔接棚改，或为竣工周期之外的第二。老旧小区改。老旧小区改造潜在市场空间或为造潜在市场空间或为5万亿万亿+，从各地区房龄结构及，从各地区房龄结构及19年中央专项资金分配观察，东部、中部年中央专
3、项资金分配观察，东部、中部地区力度或更大。融资难的背后可能是“财政先发力，而后创新融资模式下的社会资本参与”地区力度或更大。融资难的背后可能是“财政先发力，而后创新融资模式下的社会资本参与”核心改造需求是水电气路管道及墙面翻新（基本类）、加装电梯（基本类）、配建停车场核心改造需求是水电气路管道及墙面翻新（基本类）、加装电梯（基本类）、配建停车场（提升类）、社区服务及物管（完善类）、添置家电、家居等（提升类）、社区服务及物管（完善类）、添置家电、家居等，对应建材、电梯、停车设，对应建材、电梯、停车设施、物业、家电及轻工等行业；基本类改造的优先级较高且占比最大，配建停车场或是提升施、物业、家电及轻
4、工等行业；基本类改造的优先级较高且占比最大，配建停车场或是提升类改造的重点类改造的重点 机械行业：老旧小区改造带来的投资机会主要集中在立体停车设备（解决日益增长的机械行业：老旧小区改造带来的投资机会主要集中在立体停车设备（解决日益增长的汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾）和加装电梯（解决行动不变汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾）和加装电梯（解决行动不变的老年人，与老旧小区落后的手扶楼梯之间的矛盾），强烈推荐立体停车设备稀缺标的老年人，与老旧小区落后的手扶楼梯之间的矛盾），强烈推荐立体停车设备稀缺标的的【五洋停车五洋停车】，电梯行业弹性品种，电梯行业弹性品种【康力电
5、梯康力电梯】，以及，以及【广日股份广日股份】、【上海机电上海机电】建材行业：老旧小区改造“面子”工程最受益标的当属外墙涂料建材行业：老旧小区改造“面子”工程最受益标的当属外墙涂料【三棵树三棵树】、【亚士亚士创能创能】，功能性材料更换受益产业是防水、管道等，推荐关注，功能性材料更换受益产业是防水、管道等，推荐关注【东方雨虹东方雨虹】、【科顺科顺防水防水】、【伟星新材伟星新材】等等（接下页）（接下页）全文核心要点全文核心要点rQmPpRyRpOoOtMtQtMmQrQ8ObPaQmOmMmOrRkPrRoNkPrRsP7NsQtQwMtRrMMYpNmM3（续上页）（续上页）家居行业：家居行业在老
6、旧小区改造业务上主要包括家具（特别是定制家具）添置，家居行业：家居行业在老旧小区改造业务上主要包括家具（特别是定制家具）添置，以及地板、卫浴等硬件材料的升级，测算每家平均改造家具金额在以及地板、卫浴等硬件材料的升级，测算每家平均改造家具金额在1.5万左右，铺底材万左右，铺底材料和卫浴更新对应料和卫浴更新对应0.51万左右，平均每户家庭新增需求在万左右，平均每户家庭新增需求在2万万2.5万左右金额；标的方万左右金额；标的方面定制家居关注面定制家居关注【欧派家居欧派家居】、【尚品宅配尚品宅配】、【索菲亚索菲亚】、【志邦家居志邦家居】，家居用，家居用品关注品关注【大亚圣象大亚圣象】、【好太太好太太】
7、、【奥普家居奥普家居】等等 家电行业：旧房室内形象较差，家电老旧，易出现烟机未装、灶具老化、空调安装难家电行业：旧房室内形象较差，家电老旧，易出现烟机未装、灶具老化、空调安装难等现象，旧改后利好厨房大家电以及大白电板块，推荐关注等现象，旧改后利好厨房大家电以及大白电板块，推荐关注【华帝股份华帝股份】、【万和电万和电气气】、【老板电器老板电器】，【美的集团美的集团】、【海尔智家海尔智家】、【海信家电海信家电】等等 物管行业：老旧小区改造将涉及物管行业：老旧小区改造将涉及17万个小区，其中大量小区缺乏规范的物业管理，未万个小区，其中大量小区缺乏规范的物业管理，未来老旧小区改造完成后，或将引入品牌物
8、业公司，重点关注住宅物业外拓能力较强的来老旧小区改造完成后，或将引入品牌物业公司，重点关注住宅物业外拓能力较强的物管企业（后附表格）物管企业（后附表格）风险提示风险提示：推进力度不及预期；财政资金支持力度不及预期；社会资本参与度不及预期；居民户内装修意愿不及预期全文核心要点全文核心要点4目录目录老旧小区改造老旧小区改造20202020年起有望提速，或为竣工周期之外的第二年起有望提速，或为竣工周期之外的第二 何为老旧小区改造？时间表：2020年起或大规模上量空间：潜在市场空间大，或为5万亿+区域：结构上东部、中部地区或力度更大资金：需多渠道筹集，或由财政先行，社会资本助力直接与间接受益的行业直接
9、与间接受益的行业机械行业：重点关注停车场、电梯建材行业：重点关注墙涂料、防水、管材轻工行业：重点关注定制家居、家居用品家电行业：重点关注厨电、白电物管行业：居住的“消费升级”568101326343816425定义：何为老旧小区改造？定义：何为老旧小区改造？按照住建部等三部委的定义，老旧小区应为建成于老旧小区应为建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区；本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区；推进老旧小区改造利于保民生、稳投资，拉内需，老旧小区改造利于保民生、稳投资，拉内需，20年1月22日，李克强总理于西宁考察时表示，要大规模推
10、进老旧小区改造，这既是民生工要大规模推进老旧小区改造，这既是民生工程，又是发展工程，不仅可以拉动投资，更能提升广大居民的生活品质和城市吸引力程，又是发展工程，不仅可以拉动投资，更能提升广大居民的生活品质和城市吸引力通过总结地方改造经验，住建部目前初步将老旧小区改造的内容分为基本类、提升类及完通过总结地方改造经验，住建部目前初步将老旧小区改造的内容分为基本类、提升类及完善类，其中基本类的优先级较高善类，其中基本类的优先级较高基本类基本类提升类提升类完善类完善类完善公共服务类的内容：完善公共服务类的内容：在前二者的基础上，建设“完整社区”。在前二者的基础上，建设“完整社区”。需要改善居住条件，完善
11、基本公共服务和公共环境，包括完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便利店等设施；主要对应物业等行业保基本的配套设施：保基本的配套设施：包括和居民生活直接关系的水、电、气、路等基础设施、垃圾分类配套设施、供暖设施修缮（北方地区）、加装电梯（非强制）；主要对应建材、电梯等行业提升类的基础设施：提升类的基础设施：在基本改造完成后进一步提升。在基本改造完成后进一步提升。包括搭建公共活动场地，有条件的地方配建停车场、活动室、物业用房等；主要对应建材、停车设施、轻工等行业资料来源：住建部，招商证券等6时间表：时间表：1515年首提，年首提，1818年试点，年试点，1919年拨付专项资金年拨
12、付专项资金2015/12/21中央首次提及老中央首次提及老旧小区改造概念旧小区改造概念习近平总书记在中央城市工作会议上提出，要深化城镇住房制度改革，继续完善住房保障体系，加快城镇棚户区和危房改造，加快老旧小区改造加快老旧小区改造,有序推进老旧住宅小区综合整治有序推进老旧住宅小区综合整治2017/12/01启动15个城市老旧小区改造试点住建部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，提出在在1515个城市开展老个城市开展老旧小区改造试点旧小区改造试点，目的是探索城市老旧小区改造的新模式，为推进全国老旧小区改造提供可复制、可推广的经验。15个试点城市为广州、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、宜昌
13、、长沙、淄博、呼和浩特、沈阳、鞍山、攀枝花和宁波2018/03/05首次将老旧小区首次将老旧小区改造写入政府工改造写入政府工作报告作报告2018年国务院政府工作报告提出：完善城镇规划，优先发展公共交通，健全菜市场、停车场等便民服务设施，加快无障碍设施建设。有序推进有序推进“城中村”、老旧小区改造“城中村”、老旧小区改造，完善配套设施，鼓励有条件的加装电梯2019/03/05政府工作报告提出继续推进老旧小区改造2019年国务院政府工作报告提出：城镇老旧小区量大面广，要大力进城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利
14、店、步行街、停车场等生活服务设施2019/04/15将老旧小区改造将老旧小区改造纳入城镇保障性纳入城镇保障性安居工程安居工程住建部、发改委、财政部联合发布关于做好2019年老旧小区改造工作的通知，将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，给予中央补助资金支持。持。明确改造内容包括：小区内道路、供排水、供电、供气、绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、便民市场等服务设施的建设、改造；小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造,有条件的居住建筑加装电梯等；与小区直接相关的城市、县城（城关镇）道路和公共交通、通信、供电、供
15、排水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升见下页见下页起起步步阶阶段段试试点点阶阶段段资料来源：国务院，住建部，招商证券等7时间表：棚改渐入尾声，旧改或时间表：棚改渐入尾声，旧改或2020年上量年上量2019/06/19国务院部署推进城镇老旧小区改造李克强总理在国务院常务会议上指出，加快改造城镇老旧小区，一要抓紧明确改造标准和对象范围，今年开展试点探索，为进一步全面推进积累经验。二要加强政府引导，压实地方责任，加强统筹协调，发挥社区主体作用，尊重居民意愿，动员群众参与。重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施。促进住户户内改造并带动消费
16、。三要创新投融创新投融资机制。资机制。今年将对城镇老旧小区改造安排中央补助资金。鼓励金融机构和地方积极探索，以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。运用市场化方式吸引社会力量参与。四要在小区改造基础上，引导发展社区养老、托幼、医疗、助餐、保洁等服务，推动建立小区后续长效管理机制推动建立小区后续长效管理机制2019/07/01住建部排查老旧小区改造规模2019/07/30将老旧小区改造将老旧小区改造纳入补短板工程纳入补短板工程2019/08/22将老旧小区改造将老旧小区改造纳入专项资金支纳入专项资金支持范围持范围2019/12/12首次在中央经济首次在中央经济工作会议层面提工作会议层面提及老旧小区改造及老旧小区改造住建部在国新办政策例行吹风会上表示，各地需进行改造的老旧城镇小区共有1717万个万个。初步把改造内容分成三类：保基本的配套设施；提升类的基础设施；完善公共服务中共中央政治局会议指出，要稳定制造业投资，实施城镇老旧小区改造城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设财政部、住建部公布中央财政城镇保障性安居工程专项资
