1、 1 地产地产战战“疫疫”，物管先行”，物管先行 策略会会策略会会议议纪要纪要 基本信息基本信息： 会议名称：地产战“疫”，物管先行 会议时间：2020 年 2 月 5 日 会议地点：电话会议 参与人员：易居企业集团 CEO 丁祖昱、美的置业 CFO 林戈、美的置业证券中心总经理俞炎树、蓝光发展 CFO 欧俊明、蓝光发展董秘罗瑞华、宝龙商业执行董事及行政总裁张云峰、蓝光嘉宝服务联席总裁邹昊、彩生活执行董事及首席执行官黄玮、克而瑞物管板块负责人陈珏、克而瑞证券 、市场投资者等 业绩会业绩会内容内容： 第一部分第一部分 丁祖昱博士对丁祖昱博士对 20202020 地产、物管市场展望地产、物管市场展
2、望 克而瑞证券克而瑞证券董浩：董浩： 各位投资人，大家下午好，我是克而瑞证券分析师董浩，非常感谢在这么特殊的时期，各位嘉宾和各位投资人能够拨冗参加我们克而瑞证券举办的“地产战“疫”，物管先行”电话会议。从农历新年到现在，我们的新冠疫情也是牵动着每一个地产人的心弦，那么这次疫情对于房地产行业的冲击有多大？对于地产公司的销售影响有几何？我们的物管企业将如何应对挑战？今天我们非常荣幸，邀请到易居企业集团 CEO 丁祖昱博士，美的置业 CFO 林戈林总、证券市场中心总经理俞炎树俞总，还有蓝光发展 CFO 欧俊明欧总、董秘罗瑞华罗总；以及物业公司，包括宝龙商业的执行董事及行政总裁张云峰张总、蓝光嘉宝服务
3、联席总裁邹昊邹总，彩生活 执行董事及首席执行官黄玮黄总，还有我们克而瑞物业负责人陈珏陈总等等，集地产、物管以及行业的重磅嘉宾，给投资人带来非常详尽的解答。 今天电话会议由我的同事丁希璞主持。我们的会议主要分成三个环节，第一个环节请丁总给大家分享最新的行业的数据解读，以及关于后市的展望；第二和第三环节分别是地产和物业公司分享交流，我以及克而瑞证券固收首席孙杨总、克而瑞证券研究院副院长李蒙总也会给大家带来行业投资策略的汇报。后两个环节结束后，留有 10-15 分钟的提问环节。下面我们就把宝贵的时间留给丁总。 易居企业集团易居企业集团丁总：丁总： 目前正好是处于疫情高峰的时候，所以大家都关注到房地产
4、的形势最近几周也是急转直下，我具体从以下几个方面分享以下我的观点： （1 1）销售方面。）销售方面。我们看到的 1 月份发布的销售排行榜，大多数房企在大多数房企在 1 1 月份的表现还算可以，当然我月份的表现还算可以，当然我们也看到了们也看到了 1 1 月份很多房企销售和去年月份很多房企销售和去年 1 1 月份相比，其实已经回落了，很大程度月份相比，其实已经回落了，很大程度是受到了是受到了 1 1 月下旬疫月下旬疫情的情的影响影响，但是这还只是开始但是这还只是开始。关注关注最近几周的成交数据，可以发现目前的成交数据已经趋向于最近几周的成交数据，可以发现目前的成交数据已经趋向于 0 0。上海最近
5、两周的成交数据，一手房和二手房春节前一周和春节后一周都是 0 成交，这在历史上也是首次。像上海这样的城市，我想不是个别，0 成交可能会在相当长一段时间当中成为一个常态。所以我也在考虑 2 月份如果疫情得不到缓解的话，我们的 2 月份的销售排行榜还要不要做，因为这个可能数字也是零成交，或者说可以忽略不计的一个数据。从目前情况来看，如果疫情得不到明显的缓解的话，这样的一种局面可能还会延续下去。当然一旦疫情得到缓解，那么市场也会相应比较快速的恢复当然一旦疫情得到缓解，那么市场也会相应比较快速的恢复。我们也可以看一下 2003 年时候的状况，2003 年疫情基本上是在 5 月份得到缓解，5 月份当月的
6、数据比之前 4 月份有了一个非常明显的一个提升，当时 5 月份的黄金周部分城市表现非常不错。从这次疫情情况来看，我相信一旦缓解之后，也会出现 2003 年类似的这种状况，就是迅速地恢复到正常的状况。但每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 2 是最难琢磨的就是什么时候能够缓解？这可能是目前我们大家相对来说比较忧虑的，或者说比较担心的一个方面。我也不是疫情方面的专家，我只能从正常的一种判断来看，我觉
7、得我觉得 2 2 月份大家还是做好月份大家还是做好最坏的打算最坏的打算。3 月份我个人认为，除湖北之外，大多数地方如果得到强有力的控制的话，疫情缓解的可能性还是相对来说比较大一些，所以 3 3 月份或月份或 3 3 月中下旬，可能很多地方的成交可以开始慢慢恢复月中下旬，可能很多地方的成交可以开始慢慢恢复。另外再加上目前金融方面开始适度的放水，二季度我个人认为另外再加上目前金融方面开始适度的放水，二季度我个人认为成交可能会有一个比较明显的恢复成交可能会有一个比较明显的恢复。我相信接下去各个省市在疫情得到一定的控制的情况下，要重新回来抓经济，那么抓经济的过程当中，房地产又是重中之重，所以必须也是可
8、以肯定的，各地都会有相应的一些刺激市场的政策可能会出各地都会有相应的一些刺激市场的政策可能会出台台。 所以相对来讲，我可能会对二季度市场回稳还是表示比较乐观的。对于市场的影响，这次疫情正好和春节的销售淡季重合，我个人认为还是可控的，如果这个疫情是在去年 11 月份 12 月份出来的话，对市场影响就特别大了，因为房企基本上都是把货量比较大的销售放在年末，那么年初正好也是一年当中的淡季和春节假期正好重合。从 2019 年的一二月的情况来看的话，一二月份正好也是 2019 年整个销售最低的两个月份。3 月份市场去年有小阳春，3 月份市场迅速回升。那么今年 2 月份可能特别差，3月份可能也会受到相当程
9、度的影响，但是二季度我相信可能会有回升，这点上我还是表示乐观。对于对于下半年的走势，我认为反过来可能还是会比原先期望当中可能会更好一些，因为下半年的走势，我认为反过来可能还是会比原先期望当中可能会更好一些，因为考虑到政策方面的因考虑到政策方面的因素，考虑到金融方面的一些支持，可能会比我们原来对今年下半年的判断可能会略好一点。素，考虑到金融方面的一些支持，可能会比我们原来对今年下半年的判断可能会略好一点。 当然从全当然从全年的角度上来讲，今年的总成交比去年低年的角度上来讲，今年的总成交比去年低，我觉得这个判断应该是不会发生改变的，那么关键是低多少？从现在的疫情的情况来看，因为你不知道什么时候可以
10、缓解，所以到底低多少现在还很难做一个判断，但是我粗略的一个分析，我觉得也不会低太多，毕竟需求只是延后，不我觉得也不会低太多，毕竟需求只是延后，不会因这次疫情把这些需会因这次疫情把这些需求全部消失掉求全部消失掉，所以从这个角度上来讲，今年也不会太坏。 （2 2）房企房企方面。方面。目前一季度我认为最核心的问题还是资金流问题目前一季度我认为最核心的问题还是资金流问题。由于 1 月份的销售下降和 2 月份的销售停滞，可能会影响一部分的现金流，所以在一二月份及一季度还是要做好减少投资的安排。往年一季度和二季度都是拿地的一个高峰，因为一二季度拿的地年底前还可以上市销售，能够当年回款，可能房企现在要重新调
11、整一下投资的策略。当然这都不是坏事，我觉得这些方面的一些调整，会使得房企能够更好地渡过当前的这样的一个难关。另外，正好这段时间正好这段时间房企房企可以定下心来重新再研究一下可以定下心来重新再研究一下客户客户、需求需求、市场市场、投资投资、产品产品。原先天天高周转快销售，把大家已经逼疯了，现在反而有一些时间。但这个时间我认为也是有限的一两个月的时间，能够让我们定下心来重新思考一下战略，能够思考一下企业发展方方面面的安排，然后能够重新再对产品这块做一些新的研发，反而可能对接下去的企业发展有利。 （3 3）房价房价方面。方面。我个人认为因为现在是零成交，所以看不出房价的涨跌，一旦市场慢慢开始恢复，我
12、一旦市场慢慢开始恢复，我觉得房价可能会有一点下降的空间觉得房价可能会有一点下降的空间。这是两方面组成的，一方面也是因为大家对整体市场这样的一个判断，由于疫情之后可能还是会有点悲观，本身房价有下行的需求，另外一方面开发企业可能也有快速去化的压力，也会用一些降价促销的方式来进行价格调整，所以我觉得房价可能会略有向下，但是但是这个幅度这个幅度也是相对有限也是相对有限。 （4 4）二手房二手房方面。方面。现在是全面停滞，疫情之后缓解的过程，我认为我认为二手房二手房可能会比一手房要稍微再慢可能会比一手房要稍微再慢一点一点，它需要整个二季度来慢慢恢复它需要整个二季度来慢慢恢复。所以今年对于二手房市场来讲，
13、我认为影响可能会更大一些。住房租赁市场的影响不是特别大。 （5 5）非住宅商办非住宅商办方面。方面。我认为今年的影响可能会比住宅市场更大一些我认为今年的影响可能会比住宅市场更大一些。大家也看到了由于办公方面的一些限制，商业方面的更多的是商业零售方面的一些影响，可能今年商业房地产这一块整体压力会非常大，所以未来商业房地产发展的逻辑，我认为也会发生一些改变。 3 （6 6）物业物业方面。方面。我认为这次疫情不会对物业公司产生趋势性的影响我认为这次疫情不会对物业公司产生趋势性的影响，因为该收的物业费还是照收，而从社区来讲物业又处于防疫的第一线，它承载了更多的责任。那么经过相处之后，小区的居民和物业员
14、工之间，我认为感情可能会更加深厚，然后对物业的服务的满意度也会进一步的提升，物业费的缴交率说不定还会更高，所以倒过来我觉得对物业这块可能还是相对的利好。当然其中好的物业公司和一般的物业公司也会形成非常明显的区别。这也有利于一些优质的物业公司能够在这新一轮的发展过程当中能够继续领先。从物业角度上来讲，这倒不是一个坏事。 （7 7）房地产行业房地产行业方面。方面。我觉得这次我觉得这次的疫情有可能是新一轮发展的开始的疫情有可能是新一轮发展的开始，总是需要一次否极泰来。我觉得中国房地产从 2018 年的下半年开始调整之后，去年虽然三四月份经历了小阳春，但是整个大调整的趋势没有发生改变，一直是处于调整期
15、的。 房地产行业需要一次比较大的下行，我想这一次的疫情可能会完成最后一跌。之后在市场、政策、金融等各方面的配合下，中国房地产应该进入到新的一轮的发展的过程当中。当然新一轮发展周期不等于过去的那种 2009 年的暴涨等，这种情况我觉得不会发生，但是它可以改变一个大的调整的趋势，进入到新的一轮新的发展周期。 所以我倒是觉得，从这个角度上来讲，也是新发展的一个较大的机会。 （8 8）投资方面。）投资方面。从投资的角度上来说，我觉得今年的土地市场全年都是机会从投资的角度上来说，我觉得今年的土地市场全年都是机会，土地价格也会因此有所下调。 （9 9）当然讲这么多最核心的一条，当然讲这么多最核心的一条，我
16、觉得我觉得目前要保护好自己，保护好我们每个企业每个员工，才有后目前要保护好自己，保护好我们每个企业每个员工，才有后续发展的空间和更多的续发展的空间和更多的机会机会。一二季度不可否认，我认为会有一部分的企业，因为现金流问题可能出现一些资金上的比较大的压力，也会像去年下半年一样，有部分企业出现一些破产清算的情况，我觉得今年上半年也会陆陆续续出现。对于大型房企对于大型房企、规模房企、规模房企来讲，也是收购兼并的非常好的机会来讲，也是收购兼并的非常好的机会。 总的来讲，今年房地产市场虽然开局压力很大，但是对于规模房企，对于优质房企来讲，我觉得今年的机会还是非常多，我先讲这些，后面大家如果有问题的话再问。 第二部分第二部分 地产地产策略分享策略分享 克而瑞证券孙杨：克而瑞证券孙杨： 感谢丁总的精彩演讲，各位嘉宾、参会的投资者大家好，我是克而瑞证券的孙杨，刚才丁总介绍了对行业未来发展趋势的判断，二季度回暖，目前对市场影响可控，我们对行业的发展依旧依然充满信心。接下来首先我们有请融资成本低，拥有集团有力资源背书的美的置业证券中心总经理俞总，来聊一聊这次疫情会对公司未来的发展造成什么影响，或者说对美的
