1、万科工程管理的破解之道,一、万科工程质量管理的破解之道,二、万科工程进度管理的破解之道,三、万科工程成本管理的破解之道,四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节一：对设计质量缺 乏有效的控制,标杆企业的破解之道：,从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证,明确设计审查要点，控制关键易错环节,优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工,过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量,万科工程质量管理的破解之道,事前控制一，通过施工图设计指导书指 导设计院设计工作,住宅建筑专业施工图设计指导书,住宅结构专业施工图设计指导书,住宅设备专业施工图设计指导书,住宅电气
2、专业施工图设计指导书,万科工程质量管理的破解之道,施工图设计指导书 设计统一技术要求 设备配置 装修标准 设计配合 其它特殊设计要求 明确技术要求 预防常见问题 统一设计作法 提高设计质量,层高 墙体材料 异性柱 楼地面沉板 门窗 厨房 卫生间 阳台露台 屋面 空调 室外 公共空间 设备配置,万科工程质量管理的破解之道,建筑专业施工图设计指导书内容的简单示例：,万科工程质量管理的破解之道,结构专业施工图设计指导书内容的简单示例：,万科工程质量管理的破解之道,为什么要明确设计统一技术要求：,设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和房地产企业成本控制要点,一些非常简单的设计细节：,厨房屋顶吸顶灯灯
3、位应如何设计？,厨房插座应如何布置？,厨房需不需要做防水？,万科工程质量管理的破解之道,事中控制一，通过扩初方案设计审查保 证施工图设计质量,加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和成本控制点，避免后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过后方可进行后续施工图设计,万科工程质量管理的破解之道,户型平面确认 平面布局 结构墙柱 门窗设计 厨卫设计 设备管井、机房 空调 雨水管 留孔留洞,立面确认 檐口 入口 门窗 阳台、露台 确定外檐装饰材料 空调 雨水管 留孔留洞,示例：扩初图总图审查,示例：扩初图平面图审查,示例：扩初图立面图、剖面图审查,示例：扩初图管井审查,示例：卫生间
4、设施审查,万科工程质量管理的破解之道,事后控制一：优化施工图设计审查程序 根据各部门长处及特点拆分设计审查任务：,设计部：了解设计规范、了解企业客户标准,了解设计规范、了解企业设计标准，了解设计审查要点,重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性,万科工程质量管理的破解之道,工程部：,重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构造做法、节点要求、施工要点。审查甲供、甲分包与总包交界、交叉作业面的管控重点,了解施工验收规范、了解施工中容易出现质量隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织的重点和难点,万科工程质量管理的破解之道,施工单位和监理单位：,重点审查：施工图
5、中与施工可行性和施工易建性相关的“错、漏、碰、缺”，了解乙供材料的保障性,了解工艺规程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特点,示例：组合平面设计审查,示例：组合立面设计审查,示例：卫生间设计深度审查,示例：厨房设计深度审查,示例：阳台设计深度审查,示例：外檐详图设计深度审查,示例：施工图审图要点,剖面：重点核对关键 部位的梁板、标高 露台 老虎窗 屋脊、檐 门窗高度 外檐节点,示例：施工图审图要点（厨房）,橱柜 吊柜 设备表箱开关 插座 散热片冰箱 洗衣机 门窗 墙跺 热水器 地漏,示例：施工图审图要点（卫生间）,洗衣机门窗 墙跺热水器地漏污水管明设时要注意其与窗、雨水管的关系,示例：施
6、工图审图要点：小尺寸卫生间,小卫生间要注意进行 净空尺寸的核定,示例：施工图审图要点（空调）,空调审核要点 室内外机位 定位 空调板尺寸 留孔留洞 结构设备核对 空调安装,示例：施工图审图要点（空调）,示例：施工图审图要点（空调）,示例：施工图审图要点（坡屋面）,坡屋顶顶层（假复式)：空调室外机位及 留洞 露台门窗高度 露台及排水 老虎窗平面定位、建筑结构是否矛盾 卫生间、厨房排水 是否影响下层使用,示例：施工图审图要点（外檐）,外檐节点建筑细部与平、立、剖面是否 吻合？建筑、结构是否 吻合？高度定位细部,示例：结构专业施工图设计审查要点,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节二：缺乏
7、工程管理 标准和施工技术标准,标杆企业的破解之道：,制定万科的企业工程质量管理标准,程序性、系统性地解决工程质量问题,整合并明确内、外部资源的管理要求,统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的用途：,用于一线工程部、项目工程师在招投标、合约中提出技术标准要求和质量管理要求。审核技术方案、检查工程实体质量、验收时使用的标准,用于监理工程师在进行质量控制活动中使用的检验标准,用于施工单位在进行质量活动时的使用标准,万科工程质量管理的破解之道,万科企业工程质量标准的框架,万科工程质量管理的破解之道,地基基础,简单示例：地基基础分册的分类,万科工程质量管
8、理的破解之道,企业工程质量标准的主要内容：,第一部分：分项工程的流程图,第二部分：分项工程的质量标准,第三部分：分项工程的技术措施（施工工艺）,第四部分：分项工程的施工质量通病防治,第五部分：分项工程的成品保护,第六部分：工程部、监理公司的工作重点,第七部分：物料、工序检查一览表,简单示例：室内立管安装及外墙砖,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的编制侧重点一：,分项工程的质量标准,分四个方面：1、原材料 招投标的技术标准2、设计规定3、施工过程（包括进场验收）4、成品标准（验收标准）,源于国家标准又高于国家标准 来自一线，又回到一线 企业关注的质量控制点 规范没有明确规定 设计、施
9、工方面的成熟的经验 强调成品方面的验收标准 供项目部工程师和监理工程师 随时检验使用,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的编制侧重点二：,分项工程的技术措施（施工工艺）,强调施工的操作过程,强调工序样板和工序交底,提供推荐和可选的施工方法,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的编制侧重点四：,分项工程的质量通病防治,提出质量通病的种类,提供防治质量通病发生的各环节的控制点,工程经验的总结,万科工程质量管理的破解之道,企业工程质量标准的编制侧重点四：,分项工程的物料检查和工序检查一览表,提供一线工程检验工具，避免人员能力偏差,强调过程控制，结果记录，便于绩效考核,强调逐级互检的
10、工程质保体系管理,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节三：缺乏全过程的质 量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控,标杆企业的破解之道：,明确不同阶段工程管理的任务,实行工程管理全过程质量控制评价,万科工程质量管理的破解之道,房地产业务开发流程与工程管理：,万科工程质量管理的破解之道,万科工程质量管理的破解之道,房地产业务开发流程与工程管理：,施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节,房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规划设计、销售、物业管理和后评估等阶段,万科工程质量管理的破解之道,房地产开发各阶段工程管理的任务概述：,
11、投资决策阶段,规划设计阶段,施工准备阶段,施工阶段,保修阶段,万科工程质量管理的破解之道,投资决策阶段：,1.现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套 以及周边建筑、社会环境等资料,2.根据开发市场意向定位等，协助进行市政配 套评估，协助估算工程造价，,3.协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计 划，编制总控制进度计划,万科工程质量管理的破解之道,简单示例：,万科工程质量管理的破解之道,规划设计阶段：,1.参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合 同并督促实施（进度、结果）,2.协助提出设计要求（设计任务书、施工图设 计指导书），参与评选设计方案、扩初设计,3.协助编制设计出图计划,4.督促设计单
12、位限额设计、优化设计（含钢 量、砼含量）,万科工程质量管理的破解之道,5.审核设计是否符合规范及国家相关规定的具 体要求,6.审核设计是否符合规划设计要点，设计使用 功能要求,7.审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设 计节点的合理性,8.审核设备系统、参数选型的合理性,万科工程质量管理的破解之道,9.审核设计方案的技术经济指标的合理性；例 如：桩基选型、基坑支护方案的选择、土方 平衡地形改造方案的选择,10.协助编制设计封样、报板报样计划,11.协助办理报批报建手续,12.协助编制目标成本管理规划,万科工程质量管理的破解之道,施工准备阶段：,1.组建项目部班子,2.建立招标制度，考察并筛选排
13、查合格供应商 及合格承建商名册、黑名单,3.审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计 划（例如：招标方案：分区分标段、招标形 式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策 略）,万科工程质量管理的破解之道,4.审核施工图预算,5.组织资格预审，确定投标入围名单,6.参与组织招标：编制与发送招标文件，组织 评审投标书（含技术标、经济标），组织技 术标答疑，参与定标,7.编制审核甲供物资采购计划,8.签订有关工程建设合同：格式化标准合同,万科工程质量管理的破解之道,9.办理各项手续（招标、报建、临时能源）,10.编写项目工程管理规划书,11.组织召集项目综合实施计划评审会,万科工程质量管理的破解之道,施工
14、阶段：,1.开工报告，办理开工手续,2.现场踏勘报告，开工前“七通一平”及准备 工作,3.确认承建商选择的分包商,4.组织施工图会审（内部会审、预审、专项审 查）,万科工程质量管理的破解之道,5.审核施工组织设计和专项工程施工组织设计,6.督促检查设计、监理、施工单位等各方执行 合同、规范、技术方案和企业工程管理标准,7.参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、物资台帐，协调总分包管理,8.组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关 键质量通病防控工艺检查及检验批验收,万科工程质量管理的破解之道,9.签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证,10.组织精装修样板间、样板展示区开放，配合 销售开盘、工
15、地客户开放日,11.配合成本管理建立台帐，实行动态成本跟踪,12.督促整理竣工资料,13.组织工程竣工验收及分户验收,万科工程质量管理的破解之道,14.参与并组织项目例会,15.参与处理项目有关质量、进度、成本等问题,15.审批并报审项目工程管理周报、月报,万科工程质量管理的破解之道,保修阶段：,1.与物业、客服合作，处理入伙事宜,2.参与鉴定质量责任,3.督促承建商保修,4.参与项目后评估，积累经验教训,万科工程质量管理的破解之道,回顾之前的薄弱环节四：房地产企业对 监理单位缺乏有效的管理手段,回顾之前的薄弱环节五：房地产企业对 施工单位缺乏有效的管理手段,万科工程质量管理的破解之道,房地产
16、企业对监理单位缺乏有效的管理手段,监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要,监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰,监理工程师责任心不强，质量意识不足,万科工程质量管理的破解之道,破解之道：,制定企业监理工作标准要求,实行监理资格认证考试制度,按检验批要求提高甲方实测抽检比例,保留甲方主动调控手段,招标文件、合约文件提前约定,万科工程质量管理的破解之道,事前控制一：针对监理人员配备数量无法 满足甲方工程管理需要的问题,提前约定监理检验批标准，按标准配备监理人员,根据工程不均衡建设的特点，实行监理工程期间分批次进、退场制度,明确监理检验方式及检验要求，对位记录管理,充分利用社会资源实现工程质量保障,充分利用社会资源实现工程质量保障,充分利用社会资源实现工程质量保障,充分利用社会资源实现工程质量保障,万科工程质量管理的破解之道,房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段,监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要,监理工程师专业能力不足，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰,监理工程师责任心不强，质量意识不足,万科
