1、城中村改造工作心得体会（共19篇） 第1篇：城中村改造从行政法角度分析昆明城中村拆迁改造杨永梅段红平摘要:城中村改造是21 世纪中国市长们经营城市的最重要的工作。但城中村改造涉及到地方财政、开发商、村民三方激烈的利益博弈，所以具体形式多种多样，各地创造了五花八门的经验，征地补偿标准差异也相当悬殊。尽管村民对待城中村改造态度不一，但政府强势推进的态势十分明显。关键词城中村补偿标准征地作者简介：杨永梅，云南师范大学历史与行政学院；段红平，云南大学公共管理学院。 中图分类号：D67 文献标识码：A 文章编号：1009-0592()02-188-02 从狭义上说，城中村是指农村村落在城市化进程中，由于
2、全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，城中村是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。城中村改造实质是调节政府、业主与改造单位三方的利益，其中政府代表公共利益，处于主导地位。但政府主导并不在于大包大揽，而在于遵循市场经济规律，通过市场化运作，培育市场和 发现微观利益主体，促使市场主体自行组织资金力量来推动城中村土地流转和经济的发展。而法院主要是依法公正审理相关案件，明晰产权，理顺关系，化解各方矛盾，为城中村改造扫清障碍。 昆明市委市政府在关于加快推进“城中村”重建改造工作的指
3、导意见中指出，在快速城市化的过程中，“城中村”普遍存在建 筑抗震安全未设防和火险隐患突出、环境脏乱差、市政设施不配套、治安混乱等问题，造成了诸多的社会隐患和城市问题，已成为 城市现代化发展的严重障碍。从法律角度讲，“城中村”的改造也是十分必要的。一、昆明城中村拆迁改造的法律依据昆明城中村改造的法律依据:（1）土地管理法集体土地上附着物的拆迁；（2）城市房屋拆迁管理条例国有土地上房屋拆迁；（3）城乡规划法违章、违法建筑的拆除；（4） 物权法对于私有房产的保护。城中村房屋拆迁中强制措施的法律依据:土地管理法：国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的
4、所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记；实施条例：违反土地管理法律、法规规 定，阻挠国家建设征用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。 实践中很少采用司法强迁，而农民没有救济手段，上访现象突出。 昆明市城中村改造的法律依据除了上述内容,还包括昆明市已出台的相关政策: 一是市政府关于加快推进城中村重建改造工作的指导意见；二是昆明市城中村征地拆迁补偿安置指导意见；三是关于昆明市城中村村改居人员劳动就业和社会保障工作的意见；四是昆明市城中村改造项目管理办法；五是昆明市城中 村改造土地
5、出让收支管理使用暂行办法；六是昆明市城中村改造 土地公开交易办法；七是五华区、西山区、官渡区重建改造实施办 法；八是具体村社拆迁安置补偿实施细则。二、昆明城中村拆迁改造的流程昆明市城中村改造项目运作的基本流程如下：（1）国土部门、规划部门提前介入，基层组织、企业共同参与，区（县）政府编制拟 改造片区城中村改造专项规划；（2）在取得国土部门、规划部门 审核意见的前提下，将城中村改造专项规划提交基层组织依法 表决并出具承诺文件；（3）区（县）政府将城中村改造专项规划 上报市规委审批；（4）区（县）政府将经审批的城中村改造专项规 划上报领导小组备案；（5）区（县）政府将拟改造片区用地报征收 回后报入
6、市土地储备中心；（6）以城中村专项规划为条件进行 土地处置和公开交易；（7）中标企业按城中村专项规划完善项 目立项及相关行政许可；（8）进入正常项目运作程序实施建设。三、昆明城中村拆迁改造中存在的问题拆迁不属于交易，拆与不拆没有商量。拆迁的目的不是获得 房屋，而是获得土地。拆迁的实质是土地征用, 是另一个主体利 用政府权力征用,而不是政府征用。拆迁的结果是土地由一个民 事主体变更为另一个主体，这个主体可能是政府，也可能是另一 个民事主体。拆迁属于产权和土地使用权的剥夺，法律上叫作征 收、征用。昆明市城中村拆迁改造中存在的问题主要表现在以下几个 方面:(一)拆迁人的法律地位拆迁人的法律地位有问题
7、，赋予一个民事主体拆迁另一个民 事主体的房屋，民事主体法律地位是平等的，双方之间的法律行 为就应当遵循平等自愿原则，但是拆迁民事主体却能够借助行政 强制力完成拆迁。(二)拆迁补偿的主体有误承担拆迁补偿的主体有误，根据建设用地使用权的流转顺序，拆迁人不是自被拆迁人处获得建设用地使用权，而是从国家 土地管理部门出让获得，则国家土地管理部门应当先行收回已经 出让给他人的建设用地使用权，并为相应补偿及退还出让金，因 此，补偿人应当为国家而不是开发商或者领取拆迁许可证的其他 人。(三)拆迁补偿问题政府为了获得更多的土地出让金，在开发商与被拆迁者利益 社会观察 02（中） 之间，会首选开发商，考虑和保护被
8、拆迁者利益自然就少。昆明 市根据昆明市主城区城镇房屋改造拆迁补偿安置管理办法规 定，拆迁房屋安置补偿费根据被拆迁房屋评估价格，参照同时期、同结构、同用途、同类区域二手房的市场交易价格确定。主城区城镇房屋拆迁货币补偿参考指导价为：市中心一环以内6500 元/ 平方米；一环至二环之间5500 元/平方米；二环至三环之间4500 元/平方米；北边片区4500 元/平方米；东边片区3500 元/平方米； 南边片区4500 元/平方米；西边片区4000 元/平方米。按这个补 偿标准，老百姓拿着这点钱在原来居住的房子周边再去买房子， 根本就买不起。作为拆迁房屋的所有人和使用人，其合法权益都应受到保护。民法
9、通则第71 条也可理解为：财产所有权应包括占有权、使用权、收益权和处分权。可见，对非住宅使用人拆迁补偿问题 解决得好坏，直接影响房屋拆迁的进程。而且，非住宅使用人一 般为法人单位，拆迁对他们造成的损失肯定大于住宅拆迁的损 失。而目前我国的立法又滞后于实践，所以，拆迁条例要求兼 顾拆迁房屋使用人的补偿，做到有法可依，维护他们的合法权益。(四)政府角色错位城市拆迁中提出的政府主导，企业参与，市场化运作的口 号，本身就有问题。政府的职能或者角色应该是服务和指导，而 不应该是主导，城中村改造涉及已经取得的土地使用权和房屋所 有权，村民才应该是主体，应该由他们来主导才对。政府既是强制拆迁的批准机关，又是
10、拆迁纠纷的仲裁机关， 既当运动员又当裁判员，这与基本的法制理念是有冲突的。老百 姓_惯听政府的话，相信政府。但在自己的利益受损时，政府支 持的却是开发商，加上被拆迁人的利益诉求渠道不畅通，法律的 救济途径不完善。面对法律的不公、开发商的强势，又没有政府 撑腰，被拆迁户感到十分无助。有些地方政府、拆迁公司和开发 商还合署办公，老百姓进拆迁指挥部根本分不清哪些是政府的 人，哪些是开发商的人，哪些是拆迁公司的人。政府的角色定位错位，凸显了开发商的强势和被拆迁人与开 发商之间利益的不平等，导致了城中村改造项目利益冲突事件屡 屡发生。拆迁问题表面上看是一个城建纠纷问题，实际上它已牵涉法律、政府职能、公众
11、利益等多个方面。在城中村房屋拆迁中，由于 拆迁管理工作不到位、拆迁补偿标准确定机制不完善等多方面的 原因，致使拆迁过程中的侵权、违约现象屡禁不止，使相关当事人 的权益得不到相应的保护。城中村改造是一项复杂而艰难的城市经济活动，政府直接参 与拆迁补偿谈判是控制改造成本最重要和最有效的手段，掌握政 策优势的政府应作为操作主体，以系统、完整的城中村改造规划 为对话平台和判断标准，将城市的公共利益放在首位，在前期直 接介入与村民的谈判，对推动和促进城中村改造的进展是十分重 要的。行政法是指调整行政法律关系的法律规范的总称。行政法的基本原则包括:行政合法性原则和行政合理性原则。行政合法 性原则的基本内容
12、包括三项:（1）主体合法原则,即一切国家行政 主体必须严格执行行政法律规范,一切行政相对人应严格遵守并执行行政法律规范；（2）职权合法原则,即任何行政职权的行使都 必须依据法律、遵守法律；（3）程序法定原则。行政合理性原则又 称为行政适当性原则,它要求行政主体的行政行为不仅要合法,而 且同时要合理、适当。昆明城中村拆迁改造过程中有相关法律为依据,昆明市城中村改造项目有其运作的基本流程,虽然满足了程序合法原则,但在 昆明城中村拆迁改造中也存在问题: 比如拆迁人的法律地位；拆 迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位不满足行政行 为必须符合法律的原则,因此昆明城中村拆迁改造中不符合行政 法中的
13、合法性原则,行政合理性原则它要求行政主体的行政行为 不仅要合法, 而且同时要合理、适当。因昆明市城中村拆迁改造 中行政主体的行政行为有些不符合法律,比如说拆迁人的法律地 位有问题；拆迁补偿的主体有误；拆迁补偿问题；政府角色错位, 同时在拆迁赔偿中赔偿标准也不合理。因此昆明城中村拆迁改 造也不符合行政法中的合理性原则。城中村改造过程中涉及的具体法律问题包括:（1）城中村改造过程中土地使用权及地上附着物权属确认问题；（2）政府与城 中村集体经济组织或开发商签订拆迁改造框架协议的性质与地 位；（3）拆迁改造主体资格的确定及拆迁许可证办理的程序及实 体问题；（4）村内股份制合作企业自行组织改造及与其他
14、机构合 作中的法律问题；（5）村外其他机构参加城中村改造竞拍过程中 的法律问题；（6）对违章建筑特殊处理的法律问题；（7）签订拆迁 补偿协议应注意的法律问题；（8）拆迁补偿协议履行纠纷的处理；（9）对产权不明的房产如何进行拆迁的法律问题；（10）拆迁过程 中的证据保全问题；（11）对拆迁补偿标准发生的争议处理程序和 法律依据；（12）对拆迁造成停产、停业的经济补偿问题。 城中村拆迁改造是一个利国利民的好事。通过改造，改变了城市的面貌，提高了城市品位；能拉动地方经济建设，带动相关产 业的发展，增加就业机会；开发企业和施工单位通过上缴税金，增 加了政府的财政收益。同时，城中村拆迁改造是一项政策性很
15、强 的工作，而且也是一项复杂的系统工程，具体的开发改造模式还 需要实事求是、因地制宜地在工作中不断探索、探讨和实践。 总之，“城中村”的改造，将是一项艰巨的任务和工作，国家尚 没有对城中村的改造进行立法，也暂时没有立法的计划。正在制 定的征收征用法在一定程度上会涉及对农村集体所有资产的 征用问题，但是城中村的改造，在目前法律框架下，实际上是寻找 城乡二元管理体制的接口的过程。随着改造的实施和完成，村变 为社区，农民变为居民市民，分裂的管理体系、保障体系合而为 一，不仅将为城市的发展创造新空间，也将使曾经的农村居民享 受到经济发展以及经济发展的成果，为和谐社会的构建发挥积极 作用。_第2篇：城中
16、村改造xx市“城中村”改造现状研究摘要：关键词：1引言“城中村”是我国许多城市在快速城市化进程中的一种普遍现象。改革开放以来，我国大部分城市的经济和规模取得了快速的发展，城市建设向郊区不断蔓延、郊区农村进入快速城市化发展阶段。城市向郊区拓展形成的城市建设景观和郊区农村不断城市化形成的农村建设景观在地域上连接在一起，出现了城乡二元的城市建设景观，也即“都市里的村庄”1。“城中村”是城市的一块“夹缝地”，虽在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落2，这种独特的地位和现象，必然会带来人口杂乱、治安严峻、城市规划滞后、建筑违章、基础设施不完善、土地利用率低等系列问
