1、物业（续）物业（续）2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所6 综上所述，结合我国的具体情况，我们可以把物业定义为：已建成并经竣工验收投入使用的各类具有使用功能的建筑物及其配套设施、附属设备设施以及相关的场地。 物业主要包括三个部分：u已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的建筑物；u与这些建筑物相配套的设备和设施；u相关的场地及内部非主干道。一一: : 物业管理概述物业管理概述物业（续）物业（续）物业的分类物业的分类2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所7u物业可以是群体建筑物，如住宅小区，工业厂区；也可以是单体建筑物，如高层住宅、商业大厦、办公楼宇、旅游宾馆
2、等。u根据物业的使用功能的不同，我们可以将其分为四种四种类型： 居住物业商业物业工业物业其他用途物业一一: : 物业管理概述物业管理概述物业（续）物业（续）物业的特性物业的特性2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所8u（1)二元性u（2)固定性u（3)耐久性u（4)价值的多样性u（5)保值增值性（收益递减）u（6)物权性一一: : 物业管理概述物业管理概述物业管理物业管理2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所9u“物业管理”与“物业”的概念一样是翻译而来的词汇英文的表示有 Real Estate Management； Estate Management； Re
3、al Property Management； Property Management Facility Management 等多种形式。u如上所述，根据我国对物业的约定俗成的定义，物业管理应侧重于Property Management，即对建成后物对建成后物业的管理，业的管理，按阶段性管理划分应属于是“售后服务”的范畴。一一: : 物业管理概述物业管理概述物业管理物业管理(续）续）2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所10u我国于2007年10月1日修订颁布并实施的物物业管理条例业管理条例第二条：物业管理是指业主通过物业管理是指业主通过选聘物业选聘物业（管理）（管理）服务企
4、业，由业主和物业服务企业，由业主和物业（管理）（管理）服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维套设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。一一: : 物业管理概述物业管理概述物业管理物业管理(续）续）2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所11l当前实践中，物业管理可以有广义和狭义两种解释两种解释：广义的物业管理是指对各类建筑物、附属设备、设施以及场地进行管理，同时对建筑物区域周围的环境保护、清洁卫生、安全保卫、园庭绿化、道路养护、车
5、辆停放等实施统一管理，并向业主和使用人提供全方位的服务。狭义的物业管理就是为了保持房屋的完好，附属设备、设施的正常使用和相关场地的使用有序而对各类建筑物、附属设备、设施以及场地进行管理。一一: : 物业管理概述物业管理概述物业管理物业管理(续）续）2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所12l综上所述，物业管理也可以叙述为：由物业管理服务于经营的专业机构和人员，受物业所有人（业主）的委托，依照有关的法律、法规，按照合同或契约，运用现代化的管理科学和先进的维修保养技术，以经济的手段管理房屋及其附属设施，并对房屋周围的环境实施有偿管理活动的总称。一一: : 物业管理概述物业管理概述物
6、业管理物业管理(续）续） 性质：服务性性质：服务性2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所13l物业管理属于第三产业，是一种服务性行业，它要为物业所有人和使用人提供高标准、高质量的服务。物业管理的性质就是服务，管理本身就是提供一种管理本身就是提供一种服务，是寓管理于服务之中活动服务，是寓管理于服务之中活动。一一: : 物业管理概述物业管理概述物业管理物业管理(续）续） 特点特点2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所14服务实现的服务实现的过程性过程性生产与消费的生产与消费的同时性同时性服务需求的服务需求的动态变化性动态变化性“产品产品”及供应能力的及供应能力的不可
7、储存性不可储存性一一: : 物业管理概述物业管理概述服务性产品的层次服务性产品的层次l核心层：核心层：业主或使用人通过物业服务企业及其人员的管理与服务，从中获得针对物业的功功能和效用能和效用。这是业主或使用人购买物业管服务的基本要求。l有形层：有形层：对于服务性产品而言主要是指服务组成中用户可以直接观察和感受到的产品部分，包括：服务的质量、价格、广服务的质量、价格、广告、及公共关系告、及公共关系等。l延伸层：延伸层：包括在提供服务时所伴随能够满足客户心理需求的所有服务，如声誉、指导和维声誉、指导和维护护等。2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所15一一: : 物业管理概述物业管
8、理概述物业管理的业务范围物业管理的业务范围 2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所16l基本业务基本业务 ：物业的维护保养物业的维护保养 l专项业务专项业务 ：保洁保洁、秩序维护、秩序维护、绿化、保养、车辆交绿化、保养、车辆交通维护通维护l特色业务特色业务 ：代办业务、特约服务和便民服务代办业务、特约服务和便民服务 l多多种种经经营营业业务务：投投资资咨咨询询、中中介介、代代理理经经租租、住住房房交交换换、住住房房改改建建、房房屋屋更更新新、开开发发、装装璜璜、设设备备安安装和经营建材等装和经营建材等 一一: : 物业管理概述物业管理概述2022/6/25苏州科技学院土木工程学
9、院房地产研究所17二：物业管理法律主要制度与规范二：物业管理法律主要制度与规范l中华人民共和国物权法中华人民共和国物权法（20072007年年1010月月1 1日起实施）日起实施）l物业管理条例物业管理条例（国务院令（国务院令20072007第第504504号修订）号修订）l普通住宅小区物业管理服务等级标准普通住宅小区物业管理服务等级标准中物协中物协2004120041号号l江苏省住宅物业管理服务标准江苏省住宅物业管理服务标准l江苏省城市物业服务企业资质管理办法江苏省城市物业服务企业资质管理办法l前期物业管理服务协议前期物业管理服务协议（示范文本）建住房（示范文本）建住房19992461999
10、246号号l苏州市住宅区物业管理条例苏州市住宅区物业管理条例（20072007）l苏州市普通住宅区物业管理公共服务费等级收费标准实苏州市普通住宅区物业管理公共服务费等级收费标准实施细则施细则（20042004）l苏州市苏州市物业服务收费明码标价规定物业服务收费明码标价规定（20042004）l苏州市城市房屋安全管理办法苏州市城市房屋安全管理办法（20062006）l苏州市苏州市临时管理规约临时管理规约( (示范文本示范文本) )http:/ 物业管理服务的卫生、安全性、保密性和可靠性。 在提供物业管理服务过程中所表现出来的应答能力、方便程序、礼貌、胜任程度、信用和有效的沟通联络等。三：物业管理
11、的质量四：物业管理（服务）费用与成本四：物业管理（服务）费用与成本l物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。业服务合同中约定。 l实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物实行
12、市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。业服务企业在物业服务合同中约定。 l物业管理费用测算的原则：物业管理费用测算的原则：量出为入量出为入2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所272022/6/25物业管理用地测算物业管理用地测算按照国家发改委、住建部物业服务收费管理办法的要求，以价值-价格理论为基础，住宅区物业管理服务费的费用项目应包括：管理、服务人员的工资和福利费；公共设施、设备日常运行维护费；绿化费；清洁费；秩序维护费；物业服务机构固定资产折旧费；法定税费以及利润共九个费用项目。其中第二项至第六项费用支出，是不包括工资和福利费的物资及能源消耗
13、补偿和其它费用开支。上述各项费用项目收费标准的测算，均可按下列的公式进行计算：式中：P代表小区物业服务费收费标准(单位：元月m2)Fi代表费用(单位：元月)i代表费用项数(i=1,2,3,n)ST表示参加测算的住宅总建筑面积(单位：m2)苏州科技学院土木工程学院房地产研究所四：物业管理（服务）费用与成本四：物业管理（服务）费用与成本l业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。制等形式约定物业服务费用。 包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或业服
14、务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。者承担的物业服务计费方式。 酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所29物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法（第十一条）（第十一条）l实行物业服务费用实行物业服务费用包干制
15、包干制的，物业服务费用的构成的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利税费和物业服务企业的利润。润。 l实行物业服务费用酬金制实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。服务企业的酬金。 l物业服务成本或者物业服物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下务支出构成一般包括以下部分：部分： 1.1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；取的福利费等； 2.2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、物业共用部位、共用设
16、施设备的日常运行、维护费用；维护费用； 3.3.物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域清洁卫生费用； 4.4.物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域绿化养护费用； 5.5.物业管理区域秩序维护费用；物业管理区域秩序维护费用； 6.6.办公费用；办公费用； 7.7.物业服务企业固定资产折旧；物业服务企业固定资产折旧； 8.8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；险费用； 9.9.经业主同意的其它费用。经业主同意的其它费用。 另：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修另：物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。服务成本。 2022/6/25苏州科技学院土木工程学院房地产研究所30物业服务收费管理办法物业服务收费管理办法（第十二条）（第十二条）l实行物业服务费用实行物业服务费用酬金制酬金制的，预收的物业服务支出的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企属于代管性质
